«Мы не будем ждать, когда нам построят инфраструктуру»

В 2013 году группа компаний «ВКБ» в качестве подрядчика построила в Ростове 265 тыс. кв. м жилья. Если ситуация на рынке жилья будет стабильной, группа планирует в 2015 году не просто стать крупнейшим застройщиком области, но и совершить «взрыв», построив в Ростове небывалый объем жилья — 400 тыс. кв. м. N: — В 2013 году в Ростове введено рекордное количество жилья благодаря вашей группе компаний. За счет чего удается эффективно работать на новом рынке? Чем привлекателен Ростов для кубанского бизнеса?

Н.Б.: — Основу группы компаний «ВКБ» составляют предприятия строительной сферы, которые координируют свою деятельность и объединены вокруг неординарного человека — Виктора Бударина. Он возглавляет наблюдательный совет банка «Кубань Кредит», который инвестирует преимущественно в строительную отрасль. Конкурентное преимущество группы заключается в наличии полной цепочки строительного бизнеса: от карьера по добыче сырья до производства стройматериалов, от проекта до строительства жилых домов, их продажи и управления в эксплуатации. Мощности заводов индустриального домостроения группы составляют 650 тыс. кв. м, и еще 500 тыс. кв. м — иных стройматериалов (газоблок, силикатный кирпич). Краснодарские власти, насколько мне известно, высоко ценят эту группу компаний. Во время критической ситуации, возникшей в результате наводнений в Джубге, Крымске, предприятия группы быстро и качест­венно возвели жилье для людей, оставшихся без крова.

Значительную часть жилья уже в течение ряда лет мы строим в рамках государственных социальных программ по заказу Министерства обороны. Опыт строительства жилья для военнослужащих на Кубани позволил начать такой проект и в Ростовской области. В конце декабря мы выполнили свои обязательства — менее чем за два года построили 25 домов на 4207 квартир. Контракт был сложным: пришлось выкупить землю Министерства обороны. Проект оказался нерентабельным, так как согласно контракту мы реализовали квартиры по 28,2 тыс. рублей за 1 кв. м. Поэтому на выкупленных участках мы начали строить жилье для реализации на свободном рынке. Наши аналитики пришли к выводу, что в Ростовской области можно еще много строить, причем в сегменте экономкласса, на котором специализируется группа «ВКБ». У нас это получается эффективно, потому что в производственной цепочке нет посредников.

N: — Однако все это находится в Краснодарском крае. Возить в Ростов — дополнительные издержки.

Н.Б.: — Да. Сейчас себестоимость квадратного метра жилья для нас в Ростове из-за перевозок стройматериалов увеличивается примерно на 1 тыс. рублей. Однако мы просчитали и увидели, что прибыль в Ростове все же будет. В Суворовском микрорайоне группа компаний использует 2 технологии строительства: объемно-блочное и каркасно-монолитное домостроение. Кроме того, мы занимаемся и панельным, и малоэтажным строительством. Большинство застройщиков обычно возводят многоэтажный монолитный дом несколько лет, деньги при этом заморожены в земле, проекте, техусловиях, и себестоимость здания возрастает. Мы строим быстро, технологии индустриального домостроения позволяют нам возводить дома в короткие сроки. Так, коробку 16-этажного дома из объемных блоков мы возводим за 36–40 дней, сдаем дом под ключ за 6–8 месяцев. Группа компаний может строить комплексно любые здания, быстро аккумулировать деньги, вкладывать их в инженерную инфраструктуру. С этой идеологией компания зашла на ростовский рынок. Первый шаг — контракт с Минобороны на 7,6 млрд рублей на строительство 265 тыс. кв. м жилья, которые сдали в декабре.

N: — Выполнение контракта расцениваете как удачное?

Н.Б.: — Ничего без проблем не бывает. Самая главная проблема заключалась в том, что в начале 2012 года этот участок был чистым полем. Сейчас там построено 25 домов, причем завершено благоустройство, проложены дороги, строится детсад, построены котельная на 70 Гкал, водонапорная станция на 5 тыс. кубометров в сутки. Возведены по новейшей технологии очистные сооружения на 10 тыс. кубометров в сутки. В очищенной ими воде можно разводить рыбу. Сейчас там есть элект­ричество — 8 МВт. В октябре 2014 года будет сдана в эксплуатацию подстанция на 100 МВт. В строительство инженерных сетей уже вложено почти 2 млрд рублей. Коммуникаций хватит на застройку всех наших земель — около 600 га. Программа строительства рассчитана на 15 лет. Сейчас завершает свою работу Институт урбанистики из Санкт-Петербурга, который выполняет для нас планировку территории этого района. Специфика работы группы «ВКБ» — комплексное освоение территорий, поэтому мы проектируем весь район целиком, чтобы решались все социальные вопросы.

N: — Ростовские строители жаловались, что процесс выдачи техусловий не всегда прозрачный, что создает возможности для коррупции. Ваш прежний профессиональный опыт позволяет снижать эти риски для компании?

Н.Б.: — Дело не в прозрачности. Если нет водовода, что тут сделаешь? Надо вкладывать деньги. При обсуждении вопроса с ростовским Водоканалом пришлось, конечно, беседовать, убеждать. Водоканал тоже бизнес-структура. Они хотят продать свои ресурсы подороже и сразу. У нас свои интересы. Первоначальные цены нас не устроили, впрочем, как и предложения других ресурсных структур. Наши специалисты подсчитали, что при использовании эффективных технологий можно это сделать дешевле. «Если вы не хотите сотрудничать на наших условиях, мы сами это сделаем, а вы потом у нас это купите», — был примерно такой разговор. В итоге выставленные цены удалось снизить достаточно серьезно и не за счет коррупционной составляющей.

N: — Как получилось, что вы, не строитель, пришли в строительный холдинг? Какие еще задачи вам приходится решать?

Н.Б.: — Начало строительства по контракту с Минобороны совпало с моим выходом на заслуженный отдых. Я очень любил свою работу. Иногда остаться без работы — все равно что потерять любимую женщину. Для меня вопрос, как жить дальше, чем заниматься, был очень важен. Однако я решил, что на госслужбу больше не пойду. Я еще не уволился, а друг, который раньше со мной служил, уже позвонил и предложил эту работу. ГК «ВКБ» как раз заходила на ростовский рынок. Я не строитель, но, будучи начальником управления ФСБ, занимался всем: от сохи до космоса. Мы тоже строили и сдавали дома.

Мне надо было правильно выстроить управленческие отношения. Я приходил к чиновникам и говорил: «Нам нужны системные отношения, координация, взаимодействие, периодические встречи, на которых вырабатываются решения. В протоколе обозначим: что делаете вы, что мы и к какому сроку. Наши специалисты принесут нужные документы, но главное — чтобы они не потерялись и мы не ждали ответа месяцами. Давайте не терять время там, где это можно». Точно так же разговаривал и с ресурсниками. Думаю, что диалог у нас получился. У нас есть открытые, внятные соглашения с городом по социальным программам, потому что мы продаем квартиры по низким ценам — 38–40 тыс. рублей за кв. м. В первой очереди наших домов заселятся 58 детей-сирот.

N: — Насколько рентабельно строительство в Ростове? Как оцениваете продажи?

Н.Б.: — Прибыль есть. Мы начинали продавать квартиры под ключ по 36 тыс. рублей за кв. м и не ожидали, что продажи пойдут так стремительно. Люди к нам идут, спрашивают про отсрочку, ипотеку.

N: — По данным Росреестра, в сентябре — октябре продажи квартир в ростовских новостройках были хуже, чем год назад. Если ситуация в экономике объективно будет ухудшаться, как изменятся действия вашей группы?

Н.Б.: — По мнению аналитиков нашей группы компаний, пока какие-либо выводы делать рано. Жилье людям нужно всегда, отличается только степень его востребованности в различные периоды. Пока мы не видим необходимости в корректировке своих планов.

N: — Финансирование группы осуществляет «Кубань Кредит» или разные банки?

Н.Б.: — Строительные компании берут кредиты у разных банков, точно так же мы работаем и с покупателями квартир по ипотеке. Но вместе с тем хорошо, когда есть банк-партнер, понятный банк, который хорошо знает компании и не рассматривает вопрос выдачи кредита в течение нескольких месяцев. Благодаря быстрому строительству наши компании быстро возвращают кредиты, значит, заемные средства им обходятся дешевле, чем в среднем по рынку.

N: — ОАО «Ростовское» принадлежит около 600 га. «Кубанская марка» строит на этих же землях?

Н.Б.: — Да, но строительство жилья ведут не только ЗАО «Кубанская марка» и ОАО «Ростовское», но и другие компании. Кроме того, из нашей группы здесь активно работают ОАО «Краснодартеплосеть», занимающееся прокладкой инженерных сетей, и «Еврострой», который строит дороги.

N: — Почему жилье, строящееся на собственных землях, вы позиционируете под одним названием с военным городком — «Суворовский»?

Н.Б.: — В 2012 году возник вопрос: сейчас мы строим для военных, а потом будем строить дома для реализации на свободном рынке. Я обсуждал вопрос названия нового микрорайона с главными архитекторами города, области, рассказывал, что через 15 лет здесь будет район на 200 тысяч жителей. Решили дать сразу название для всего района, который в будущем станет отдельной административной единицей. Такой вопрос возник и в Декоративных Культурах — там же есть около 200 свободных гектаров на территории Ростова и рядом. И этот район уже назван Платовским.

N: — Принято постановление о разрешении ОАО «Ростовское» откорректировать проект планировки и межевания Декоративных Культур.

Н.Б.: — Да. Мы выиграли на аукционе еще 3 га в этом районе, для них и нужна корректировка проекта планировки. Там будет 3 многоэтажки, идет речь о повышении этажности.

N: — У «ВКБ» много своих земель. Зачем понадобились еще участки в Декоративных Культурах?

Н.Б.: — Для успешной реализации жилья на рынке важна география. Надо пробовать строить в разных районах. Это, кстати, тоже один из принципов деятельности группы «ВКБ».

N: — А как обстоят дела с дорогами в Суворовском районе?

Н.Б.: — Основная дорога в Суворовском районе — продолжение улицы Вавилова. Она будет 6-полосной, по ней в будущем планируется пустить трамвай. Сейчас построена часть дороги. По мере развития района ее будут расширять. Есть только одна сложность, которая скоро будет преодолена. Дело в том, что раньше этот район был территорией Минобороны. До сих пор многие земли остаются у военных, хотя они им не нужны. Сейчас есть закон № 423-ФЗ, позволяющий передавать такие земли муниципалитету. Мэр Ростова Михаил Чернышев написал письмо на имя министра обороны с просьбой передать эти земли городу, чтобы иметь возможность строить там дороги. Мы, чтобы не терять время, вложили в строительство ул. Вавилова собственные 24 млн рублей. Есть договоренность с правительством области, что в 2014 году будет строиться дорога от ул. Орбитальной в сторону Родионово-Несветайского поселка. Ее проектирует «Ростовгражданпроект». Мы постоянно ведем диалог с руководством города и области о социальных проблемах. Если они не могут построить детский сад, мы строим сами, а муниципалитет его у нас потом купит. Законодательство теперь позволяет это делать, но не у всех застройщиков есть свободные деньги, которые они могут заморозить для социальных объектов. Мы не будем, как другие, ждать, когда нам построят инженерные сети, инфраструктуру. Философия компании: если мы пришли, то это навсегда, мы сами все построим, и это потом будет наш бизнес.

N: — В последующие годы будете строить так же много?

Н.Б.: — В 2014 году мы сдадим около 100 тыс. кв. м жилья на 40 га, расположенных около военного городка. Если продажи пойдут активно, будем строить больше. Например, если Минобороны передаст свои земли муниципалитету, там начнут строиться дороги, район можно будет застраивать стремительнее. В Декоративных Культурах планируем построить около 40 тыс. кв. м, все опять-таки будет зависеть от продаж, которые откроем в начале года. Если все пойдет нормально, то в 2015 году в Ростове мы сдадим в эксплуатацию более 400 тыс. кв. м жилья. Это будет «взрыв», потому что потребность в жилье экономкласса громадная. До настоящего момента много времени уходило на проекты планировки и межевания.

N: — В Декоративных Культурах будет такая же ценовая политика, как и в Суворовском?

Н.Б.: — Как и везде на рынке, будем смот­реть на спрос и на затраты. Однако у нас есть задача существенно не повышать цены на квартиры. Пока в Ростове по таким ценам, как у нас, под ключ никто не строит. Продают дороже, причем в стройварианте, куда надо еще вкладываться и вкладываться.

N: — Там у вас есть крупный конкурент — ЗАО «ПАТРИОТ».

Н.Б.: — Они там давно, ждут, когда мы проведем туда тепло, электричество, воду.

N: — Они рассчитывали, что какие-то коммуникации проведет город.

Н.Б.: — Да. Это и есть вопрос работы с ресурсами. Когда мы зашли в Декоративные Культуры, нам предлагали вести трубу от котельной «Ростсельмаша». Это стоило бы миллиард рублей, приносило бы большие потери, пришлось бы использовать сложнейшие технические решения, поскольку город застроен. Мы начали смотреть, искать. На карте обозначена какая-то магистральная газовая труба. Никто не знает, чья она. Выяснили, что она принадлежит «Кранодартрансгазу». Начали вести с ними переговоры. Решили строить современную многоблочную котельную, которую можно расширять в зависимости от количества построенных домов. Это в десятки раз дешевле, чем тянуть трубу от «Ростсельмаша». Сейчас выполняем проектные работы, выкупаем под это землю. Если построим эту котельную, оставим ее себе, это будет наш бизнес. Помимо того, что у нас собственные карьеры и заводы стройматериалов, у нас собственные котельные, управляющие компании. Построив дом, мы принимаем его в управление. Это очень важный момент. Пока жильцы заселяются, у управляющих компаний обычно нет средств, мы же их финансируем, чтобы они могли начать работу.

N: — Возможно, вы будете строить не только в Ростове, а пойдете в Новочеркасск, Таганрог?

Н.Б.: — Если в Ростове устоимся, пойдет прибыль, то обязательно будем заходить в другие города Ростовской области. Стратегически такая мысль есть. Если не появятся другие компании с такой же философией развития, мы займем эту нишу. Например, весной мы будем строить завод по производству газобетона под Новочеркасском мощностью 300 тыс. кубометров в год.

N: — Насколько быстро удалось наладить стройпроцесс в Ростове?

Н.Б.: — Сразу зайти в другой город сложно. Сначала нашли начальника проекта, он постепенно начал подбирать местные кадры. Постепенно набирают людей и «Краснодартеплосеть», «Наш город». Рабочие изначально набирались на месте. В 2014 году до 60% кадрового инженерного состава будут ростовчанами. Будем заинтересовывать людей доступной ипотекой и жильем. Я переживаю за то, что мы не можем в России строить без иностранных граждан. Для обсуждения этой проблемы я встречался с замгубернатора, министром образования. Что зависит от нас — сделаем: планируем построить общежитие, набрать на работу людей из соседних поселков.

N: — Сейчас в вашем инвестиционно-строительном процессе в Ростове осуществляется затратная часть, когда рассчитываете получать отдачу?

Н.Б.: — Прибыль идет от строительства в других городах — Краснодаре, Анапе, Новороссийске, Армавире, Сочи. Компании не рассматривают затраты в каком-то городе как обособленные. Бюджет подсчитывают целиком.

N: — В последние месяцы в Ростове появилось много новых строек. Не боитесь, что вскоре настроят жилья с избытком?

Н.Б.: — Рано или поздно это наступит. Надо только вовремя уловить этот момент. В Краснодаре рынок сжимается, что видно и по ценам на жилье. В Ростове же пока еще много людей, которые живут в бараках и нуждаются в улучшении жилищных условий.