«Еще один торговый центр построим в Таганроге»

Крупнейший проект ОАО «ИНПРОМ ЭСТЕЙТ» — таганрогский ТРК «Мармелад», который планируется запустить осенью, недавно вошел в список «100 губернаторских инвестпроектов». Как отмечает Игорь Коновалов, это поможет обезопасить его от проблем с коммуникациями. «МРСК Юга» нарушила сроки обеспечения «Мармелада» электроэнергией необходимой мощности, она обязуется это сделать к сентябрю, хотя изначально обещала ко второму кварталу текущего года. Поддержка областных властей позволит застраховать проект от возможных задержек.


N: — ТРЦ «Мармелад» включили в сотню губернаторских инвестпроектов. Что это вам даст, ведь до ввода объекта в эксплуатацию осталось совсем немного?

И.К.: — Включение в сотню губернаторских проектов помогает решить ряд важных вопросов, которые лежат в поле зрения областных и муниципальных органов власти, в частности благоустройство прилегающей к ТРЦ территории, подключение к инженерным сетям и коммуникациям. С учетом масштаба торгово-развлекательного центра и выполняемых при его строительстве задач такое содействие необходимо. Мы рассматриваем это как важный аспект реализации проекта.

С инженерной точки зрения проект сложный: в здании новейшие системы жизнеобеспечения, безопасности, управления и диспетчеризации. «Мармелад» расположен в самом центре Таганрога, где последние 100 лет никто ничего значимого не строил и не предполагал этого делать. Так, для реализации проекта необходима мощность 6 МВт. Мы обратились в «МРСК Юга», чтобы получить необходимые техусловия, и согласно заключенному договору заплатили за это круглую сумму. К открытию объекта, которое изначально было запланировано на второй квартал 2013 года, «МРСК Юга» обязалась обеспечить наш объект мощностями, но энергетики нарушили сроки. Их «спасло» то, что генподрядчик не смог выполнить возведение конструктива здания по утвержденному графику. Запуск «Мармелада» был перенесен с лета на осень.

Недавно получены очередные заверения от энергетиков, что к сентябрю запрашиваемые мощности будут готовы. Для проекта это крайний срок — «Магнит», «М. Видео», «Зебра», «Уютерра», LPP и десятки других арендаторов уже начали отделку своих помещений. При этом своевременное подключение арендаторов по постоянной схеме — вопрос принципиальной важности. Тестирование и пусконаладка всех систем — вентиляции, дымоудаления, кондиционирования — требуют постоянного, а не временного электроснабжения. После включения проекта в губернаторскую сотню областные структуры обязаны взять его реализацию на контроль. Надеюсь, что в нашем случае это позволит ускорить решение актуальных вопросов для своевременного ввода объекта в эксплуатацию.

N: — Чем «МРСК Юга» объясняет задержки?

И.К.: — Тем, что проектирование не было выполнено вовремя, сроки согласования в головной компании запредельные, средства в инвестпрограмме не были предусмотрены, и прочими отговорками. В организации произошла смена руководителей, в итоге строительство подстанции до настоящего времени не началось, притом что, согласно данным обещаниям, оно должно было быть закончено к маю текущего года. Но мы-то деньги заплатили еще в 2011 году. Более того, на сегодня «МРСК Юга» еще и технические условия продлевать отказывается, объясняя, что срок их действия уже истек. Получается смешная ситуация, когда инвестора хотят оставить крайним. Мы были вынуждены обратиться в антимонопольный комитет. В областном правительстве в курсе этой проблемы, департамент потребительского рынка держит ситуацию на контроле, однако результата пока нет. Тем не менее с включением ТРЦ «Мармелад» в сотню губернаторских проектов наши представители будут участвовать в заседаниях инвестиционного совета, информировать о ходе строительных работ и подготовке к открытию.

Строительство каркаса здания уже закончено, завершается остекление фасада и атриумов, наполовину проведены кровельные работы, идет прокладка водопровода и канализации, монтируются вентиляция, система дымоудаления и пожаротушения. До сентября эти работы должны быть завершены.

N: — Помимо проблем с техусловиями возникали ли другие сложности при реализации проекта?

И.К.: — С учетом отсутствия нормальных дорог и подъездов к «Мармеладу» тема благоустройства прилегающей территории выходит на первый план. Мы профинансировали за свой счет проектирование капитального ремонта основных улиц, прилегающих к центру: Чехова, Энергетической, 11–16-го переулков. Теперь ответ за муниципальными и областными властями. Вопрос злободневный: в какой степени главный ТРЦ Таганрога будет обеспечен необходимой прилегающей инфраструктурой?

У «Мармелада» яркий авторский дизайн, поэтому были сложности и при выборе отделочных материалов. Напольную плитку нужных «мармеладных» цветов нашли только в Италии, основной моноколор — в Китае, лифты — в Финляндии, приточно-вытяжные системы — в Польше и т. д. Тяжело найти надежного, профессионального подрядчика. Например, для строительства фонтана внутри ТРЦ мы перебрали десяток российских и зарубежных фирм. Компании, занимающиеся этим и способные выполнить работу качественно, в России можно пересчитать по пальцам. В «Мармеладе» будет необычный светомузыкальный фонтан с двумя режимами работы — шоу и фон.

N: — Какова заполняемость ТРЦ?

И.К.: — Договоры аренды подписаны на 75% помещений, причем это международные и федеральные бренды. Магазины no name, непонятные бренды «местного розлива» мы не рассматриваем. Активность ритейлоров достаточно высока, что подтверждает качество проекта. Трафарет концептуального соответствия (ТКС), разработанный сообразно концепции торгово-развлекательного центра, помогает подобрать необходимый микс товаров требуемых ценовых категорий, ориентированных на определенные группы покупателей. «Мармелад» должен соответствовать статусу главного городского центра семейного шопинга и развлечений. Поэтому важно не только правильно подобрать якорных арендаторов, но и выбрать из каждой категории товаров сильные, успешные бренды, которые узнаваемы и соответствуют требованиям фирменной торговли.

При выборе арендатора мы анализируем различные факторы: от соотношения цены и качества товара, мерчендайзинга, концепта и дизайна магазина до финансовых показателей владельца бренда и франшизы, количества открытых магазинов, рейтинга клиентской лояльности и пр. Заполнение ТРЦ — сложный, трудоемкий процесс, и цена ошибки велика.

N: — Вы самостоятельно занимаетесь привлечением арендаторов или сотрудничаете с консалтинговой компанией?

И.К.: — Мы работали с компаниями RRG, LCMC и благодарны им за то, что они помогли разработать концепцию и подобрать первых арендаторов. Однако мы привыкли основную работу делать сами. Формированием арендного пула всех наших проектов занимается наша коммерческая служба. Помимо этого «ИНПРОМ ЭСТЕЙТ» активен на форумах, выставках, посвященных коммерческой недвижимости. Например, прошлой осенью «Мармелад» был представлен на выставке MAPIC в Каннах. Мы видим и знаем свою ключевую аудиторию, сами работаем с ней. Не даем в СМИ рекламные объявления о сдаче площадей, потому что это стрельба из пушки по воробьям.

Консультант не может прийти и заполнить ТРЦ так, как хочет инвестор. Чуда не бывает. Консультанты хотят быстрее сдать площади, зачастую в ущерб коммерческим ставкам, чтобы быстрее получить свою комиссию. Они хороши при формировании концепции, когда многое еще непонятно. Но лучше, чем сам девелопер, ТРЦ не заполнит никто. Ведь что такое заключение договоров, согласование условий с арендаторами? Стандартные переговоры ведутся месяцами, договор состоит из 50–70 страниц с массой требований, условий, ограничений и перечнем санкций.

Некоторые из интересных нам брендов готовы открываться только по франшизе. Поэтому им нужны местные партнеры, готовые вложить деньги. В связи с этим в конце мая мы провели большую конференцию, на которую пригласили представителей брендов и предпринимателей региона. Сейчас по ряду торговых марок ведутся трехсторонние переговоры: наш коммерческий департамент презентует площади, разъясняет коммерческие аспекты, а предприниматели согласовывают с представителями брендов условия покупки франшизы и открытия магазинов.

N: — Реально ли оговорить с ключевыми арендаторами условия расположения и планировки на этапе строительства?

И.К.: — Когда разрабатывается проект, никто в точности не может сказать, с какой торговой сетью будет достигнута принципиальная договоренность. У каждой компании свои планы развития, свои особенности и предпоч­тения, которые имеют свойство меняться время от времени. Даже если ориентироваться на определенный формат, к примеру на то, что у вас будет располагаться продуктовый гипермаркет… У «АШАНА» одни требования, а у «О´Кея» — совсем другие. ТРЦ — как скульп­тура: ты лепишь ее в реальном времени, сначала создается фигура, но черты не видны. И лишь постепенно в творческом процессе появляются лицо, мимика, характер.

N: — Какие бренды в первую очередь вы хотели бы у себя видеть?

И.К.: — Те, которых нет в Ростовской области. Конечно, мы отбираем известные массовому покупателю бренды, но вместе с этим ищем новых, со смелым концептом, ритейлоров, способных привлечь внимание. Люди хотят видеть что-то необычное. И наша задача как девелопера — дать им эту возможность. Сделать это непросто, Таганрог не миллионник, и тем не менее крупный промышленный город. Многие хотят в первую очередь открыться в Ростове. Но проблема в том, что столице Дона не хватает качественных торговых площадей, а вся фирменная торговля хочет «сидеть» в торговых центрах с хорошим трафиком. Ростов заметно уступает Краснодару по обеспеченности квадратными метрами коммерческой недвижимости на тысячу человек. На Кубани шире выбор брендов. Поэтому мы стремимся расширить матрицу, у нас будет немало магазинов, которых нет в Ростове. К примеру, в «Мармеладе» будут открыты бутик модной молодежной одежды из Австралии JeansWest и магазин Тимати Big Star.

При создании «Мармелада» особое внимание мы уделили зоне развлечений, прежде всего для детей. Конечно, привлечь оператора лучше, чем «Кидбург», — задача сложная. Но альтернативных проектов для детей хватает, в «Мармеладе» будет открыт интерактивный театр «Транс-Форс». Мы купили лицензию у питерской компании «Транзас», являющейся мировым лидером по разработке и производству тренажеров для авиапилотов. Также компания выпускает высокотехнологичное оборудование и программы для образования и развлечений. В «Транс-Форсе», рассчитанном на 80 мест, будут установлены панорамный экран и оборудование для объемного звука. С участием аниматоров будут проводиться различные интерактивные уроки и представления, предназначенные для школьников, семей, туристических групп. Это новый, оригинальный формат. Нельзя сказать, что это доходный бизнес, но он позволяет заинтересовать посетителей ТРЦ и поддерживать трафик. Также в развлекательной зоне будут располагаться детский развлекательный центр «Дейфи», 7D-кинотеатр «Аватар», семизальный мультиплекс «Чарли», обширный фудкорт, ресторан с летней панорамной площадкой. Немало ростовчан приезжает в Таганрог, чтобы прогуляться по набережной, побывать в театре, посетить чеховские места. Думаю, «Мармелад» войдет в программу визита гостей города.

N: — Кого вы считаете основными якорями?

И.К.: — В ТРЦ будет представлено два десятка якорей. Начиная от продуктов питания, товаров для дома, офиса и спорта, заканчивая развлечениями. Этого более чем достаточно для того, чтобы достигнуть плановой посещаемости — до 700 тыс. человек в год.

N: — Многие ритейлоры говорят, что продуктовый гипермаркет и ТРЦ несовмес­тимы…

И.К.: — Действительно, одни эксперты считают, что продуктовый гипермаркет ТРЦ не нужен, другие — наоборот. Дело в том, что сейчас в Таганроге нет полноценного гипермаркета. Почему мы привлекли именно «Магнит»? Потому что в сознании большинства людей эта сеть — синоним низких цен. «Магнит» расположится в цокольном этаже, первый и второй займет фэшн-галерея для всех возрастов и ценовых предпочтений. На третьем этаже будут представлены развлечения, а также товары для детей и будущих мам, в том числе супермаркет «Дочки-сыночки» и гипермаркет товаров для хобби и творчества «Леонардо».

N: — Арендные ставки в «Мармеладе» сильно отличаются от ростовских?

И.К.: — Нет, они в паритете. На миллионный Ростов приходится 6–7 крупных торговых центров, которые делят рынок мегаполиса. В Таганроге «Мармелад» — единственный крупный объект. При этом город вместе с агломерацией (Матвеево-Курганский, Куйбышевский, Неклиновский, Мясниковский районы) равен третьей части Ростова.

N: — У вас есть девелоперские проекты и в других городах, в том числе в Брянске, Ульяновске, Саранске, которые также не являются миллионниками. Получается, что вы видите перспективы прежде всего в небольших городах?

И.К.: — Проекты в этих городах мы реализовывали на основе маркетинговых исследований. Специализированные ТЦ формата DIY & Household востребованы во многих небольших субъектах. А вот в Таганроге мы решили строить ТРЦ, потому что здесь нет современных крупноформатных торговых цент­ров. В Ростове на тысячу человек приходится 400 кв. м качественной торговой недвижимос­ти, а в Таганроге в десять раз меньше. Сейчас многие жители Таганрога выезжают за покупками в Ростов. Конечно, есть примеры, когда магазины местных предпринимателей неплохо конкурируют с международной торговлей, но это, скорее, исключение из правил. Поэтому «Мармелад» притормозит иногороднюю шопинговую активность населения.

В Саранске в прошлом году мы открыли ТЦ «Хозяин» — специализированный торговый центр, крупнейший в Республике Мордовии. В Брянске на этой неделе запускаем новую очередь (новый корпус площадью 2,5 тыс. кв. м) аналогичного торгового комплекса «СтройМаркет».

В Краснодаре строим крупный торгово-складской комплекс «Хозяин». Первая очередь комплекса площадью 7 тыс. кв. м, в которую вошли склады, уже сдана. Вторая очередь будет торговой и офисной. Общая площадь торгового центра — более 30 тыс. кв. м, участка — около 6 га. Инвестиции уже составили свыше 100 млн руб., в проект будет вложено еще 100–150 млн руб. Этот объект позиционируется как крупнейший на юге страны оптово-розничный комплекс товаров DIY & Household. Запуск его второй очереди намечен на IV квартал 2014 года.

N: — Чем планируете заняться после запуска «Мармелада», центров в Краснодаре и Ульяновске? Уже есть планы по реализации новых проектов?

И.К.: — Сейчас анализируем, смотрим площадки в Ростове. Повторять существующие проекты неинтересно, поэтому изучаем ниши для новых масштабных проектов. В Таганроге мы построим еще один крупный торговый центр, его локацию и параметры сообщим позже. Также у нас есть участки в Новочеркасске и Шахтах. В этих городах будем строить через несколько лет.

N: — Когда-то вы говорили, что предпочитаете строить за собственные средства. Сейчас с банками сотрудничаете?

И.К.: — В данный момент ведем переговоры и рассматриваем предложения, которых достаточно. Все строить на собственные средства невозможно, поэтому пользоваться кредитами надо.

N: — Сегодня цены на металл снизились, что, вероятно, благоприятно для строительства, но не для «ЕВРАЗ Металл Инпрома». Долго ли будет продолжаться подобная ситуация с ценами? Каковы в связи с этим задачи предприятия?

И.К.: — В начале этого года на экономическом форуме в Давосе говорили, что мировую экономику ожидает подъем. Оказалось, что наоборот — мы видим очередную волну кризиса. Инвестиционные программы сворачиваются, бюджеты режутся, многие проекты заморожены. Какая-то слабая динамика на рынке есть, но это потому, что мы двигаемся от низкой базы 2009 года, когда все резко просело.

Сегодня мы занимаемся повышением эффективности деятельности предприятия. Рынок металла сложный, высококонкурентный. Рентабельность на нем в сравнении с докризисным временем заметно снизилась. Ранее в «ИНПРОМе» она держалась на уровне 7–8% EBITDA. В прошлом году компания продала без малого 2 млн тонн продукции. В этом году планируем реализовать немного больше. Для любого крупного производителя внутренний рынок выгоднее и находится в приоритете, за рубежом конкуренция еще выше.