Деловой центр на сладком месте

Первая очередь ДЦ «Фабрика» общей площадью 25 тыс. кв. м начнет работу до конца сентября на месте Донской кондитерской фабрики на 40-й Линии. Среди якорных арендаторов — гипермаркет «Ассорти» и фитнес-клуб компании «Аврора», развивающей в Ростове сети World Class и «ФизКульт». Руководитель сопоставимого по площади ТРЦ говорит, что проект может быть ориентирован скорее на жителей микрорайона. Риелтор, напротив, считает, что при грамотном подходе объект способен привлечь арендаторов из центральной части Ростова.

Предприниматель Роман Геворкян, руководящий «Нахичеванским базаром», до конца сентября запустит первую из трех очередей делового центра с торговыми площадями «Фаб­рика» на месте Донской кондитерской фабрики в Нахичевани. Одним из якорных арендаторов станет гипермаркет «Ассорти» площадью 2 тыс. кв. м. Объект расположен на пересечении 40-й Линии и ул. Буйнакской. Предприниматель уже вложил в проект 250 млн руб. и планирует довести инвестиции до 500 млн руб. Максимальный срок возврата вложений, предусмотренный проектом, — 5 лет.

— В полном объеме центр заработает в конце 2016 года, — говорит г-н Геворкян. — Пока вкладываем собственные и кредитные средства, используем линии, открытые Сбербанком и Донкомбанком до падения руб­ля. Возможно, в будущем соотношение изменится; сейчас ведем переговоры о кредитовании с рядом банков, включая Райффайзенбанк.

Общая площадь «Фабрики», по словам инвестора, 25 тыс. кв. м, что, по данным N, сопоставимо с площадью ТРЦ «Талер» в ЗЖМ; чуть больше — 31 тыс. кв. м — у «Вавилона» на пр. Космонавтов. Комплекс состоит из 3 трех- и четырехэтажных корпусов. Роман Геворкян рассказал, что один из них займет фитнес-центр с бассейном сети «Аврора» (управляет ростовскими клубами World Class и «ФизКульт»). Кроме того, руководство центра обсуждает сотрудничество со Сбербанком, а также рассчитывает привлечь городской МФЦ и разместить промышленный коворкинг в рамках бизнес-школы для молодых предпринимателей. Также предусмотрено создание объекта общепита и надземного паркинга на 250 машино-мест.

— Офисные площади составят около 10 тыс. кв. м, еще совокупно 8 тыс. кв. м займут торговля и фитнес-центр, а на оставшихся должны разместиться парикмахерская, химчистка и другие объекты бытового обслуживания. Хотим, чтобы клиенты центра могли в одном месте получить максимальный набор услуг, — объясняет инвестор.

По словам собеседника N, дизайн экстерьера и название центра должны стать своеоб­разной отсылкой в советское время:

— Практика показала, что ориентир «бывшая кондитерская фабрика» — самый понятный для аудитории, у людей среднего возраста и старше он вызывает приятное чувство ностальгии. Отсюда и название.

Г-н Геворкян утверждает, что в компании ориентируются на клиентов из разных частей города и даже области.

— Подъезды к центру очень удобные. Кроме того, ставки аренды будут начинаться с 300 руб. за кв. м, — говорит он.

Владимир Шинкаренко, гендиректор компании «Уникум», управляющей ТРЦ «Талер» в ЗЖМ, считает, что «Фабрику» логично позиционировать как деловой и торговый объект, ориентированный именно на жителей микрорайона, в частности тех, кто живет в зонах 15–20-минутной пешей доступности от него.

— При четкой концепции, качественном архитектурно-планировочном решении и грамотном управлении подобный проект может быть успешен, — считает он. — Но вероятность того, что в него перейдут клиенты БЦ и ТРК из центральной части и других районов города, в частности наши арендаторы, близка к нулю, потому как основные зоны охвата целевой аудитории данного проекта разные и его локация существенно удалена от всех известных значимых проектов ТРЦ Ростова-на-Дону.

Г-н Шинкаренко также считает, что риском является расположение центра внутри района, где нет плотной многоэтажной жилой застройки.

— Поблизости в основном частный сектор, — отмечает он. — Кроме того, важно проанализировать социальный и возрастной состав целевой аудитории. Мне кажется, есть вероятность того, что существенную часть населения в этом районе составляют пожилые и не слишком обеспеченные люди.

Собеседник N добавил, что считает минимальные ставки аренды на уровне 300 руб. за кв. м «соответствующими рыночным значениям на текущий период».

Эксперт по коммерческой недвижимости компании «Южный инвестиционный фонд» Константин Поцелуев, ознакомившийся с презентацией центра, считает, что предложение сформировано очень грамотно:

— Хорошо спланирована зона паркинга, продуман пул арендаторов. И МФЦ, и Сбербанк, и фитнес-клуб одной из федеральных сетей — трафикоформирующие объекты. Вопрос вызывает только выбор продуктового ретейлера: в шаговой доступности есть несколько «Магнитов», а бюджетные магазины, к которым не относится «Ассорти», все более востребованы, особенно в таких районах.

Но в целом создается впечатление, что к работе над проектом привлекались столичные брокеры. Он перспективен, в том числе потому, что компании «ЮИТ» и «Патриот» активно ведут строительство нескольких жилых домов поблизости от «Фабрики».

По мнению г-на Поцелуева, цена аренды — от 300 руб. за кв. м — «очень приятная».Ставки аренды площадей в офисных центрах на Сельмаше, по его словам, начинаются с 350 руб.:

— При этом важно понимать, с какой отделкой сдаются помещения. В принципе, я не исключаю, что руководству «Фабрики» удастся привлечь арендаторов из БЦ в центре города, где все острее становится проблема парковок. Перемещение крупных компаний из центра уже наблюдалось в 2010–2011 гг. Тогда, например, «МегаФон» перевел колл-центр на Сельмаш, арендовав для этих целей 2500 кв. м. Спорный момент — доступность для сотрудников без личного транспорта: несколько кварталов им придется проходить пешком. Но для Нахичевани это безальтернативный вариант делового центра — другие офисные здания гораздо меньше по площади, многие построены в советское время.