Жилья все больше, и оно все дешевле
В I квартале в Ростовской области было построено 7247 квартир. Это, согласно данным Ростовстата, почти на 37% больше, чем за такой же период 2018 года. При этом сохраняются и высокие объемы жилищного финансирования. За три месяца жителям области банки, согласно статистике ЦБ, выдали 6879 кредитов на приобретение жилья (+2,5%). Одним из драйверов рынка выступает военная ипотека. Существенный рост предложения привел к снижению цен на квартиры в Ростове на 8%.
Общая площадь построенных на Дону в I квартале квартир составила, согласно данным Ростовстата, 558,3 тыс. кв. метров. Это на 22,2% больше, чем в соответствующем периоде прошлого года. Сравнивая эту цифру с динамикой роста количества сданных квартир — 7247 (+36,7%), — можно с уверенностью говорить об уменьшении площади одной квартиры в новостройке. Строители пытаются таким образом расширить круг покупателей, снижая при этом и цену квадратного метра.
Согласно исследованию аналитического центра ЦИАН, Ростов занял первое место среди 44 крупных городов России по темпам снижения средней цены кв. м в новостройках в период с мая 2018-го по май текущего года. Показатель снизился на 8% — до 50,3 за кв. м. В целом по крупным городам России средняя цена квадратного метра в новостройках в мае 2019 года составила 55,5 тыс. руб., увеличившись за последние 12 месяцев на 9%.
По итогам 2017 года Ростов-на-Дону, согласно подсчетам аналитиков, занимал среди городов-миллионников России первое место по вводу жилья на душу населения с показателем 1,42 кв. м при среднем показателе 0,75 кв. м.
Как сообщает Ростовстат, объемы введенного жилья увеличились в этом году в 34 из 55 муниципальных образований Ростовской области.
Спрос жителей региона на покупку нового жилья с помощью банковских кредитов, судя по статистике Банка России, остается высоким. Прошлый год, как уже писал N, запомнился настоящим ипотечным бумом. Ставки опустились на исторически минимальные уровни. В I квартале прошлого года жители Ростовской области, согласно данным ЦБ, получили в банках 6708 жилищных кредитов (+65,4%) на сумму до 11795 млн рублей (+80%). Средневзвешенная ставка по ним снизилась тогда с 11,78% до 9,79% годовых. Несмотря на то что во второй половине 2018 года стоимость кредитов снова стала расти, это не привело к сокращению спроса на кредиты, снизив лишь динамику их выдачи (см. таблицу 1).
Активность банков на этом направлении объяснима — уровень просроченной задолженности региональных заемщиков составляет 1,1% от остатка задолженности по жилкредитам (1,58 из 147,3 млрд руб.).
— Спрос на ипотечное кредитование в регионе остается стабильным, несмотря на некоторое увеличение в первом квартале этого года процентных ставок, — комментирует управляющий Отделением по Ростовской области Южного ГУ Банка России Наталья Леонтьева. — В то же время в Ростовской области отмечается самая низкая среди регионов округа стоимость ипотечных кредитов — 10,3% годовых.
— Спрос на ипотеку по-прежнему высокий, и заданная в прошлом году динамика сохраняется, — подтверждает управляющий банка ВТБ в Ростовской области Юрий Авдеев. — Всего банк выдал 1,35 тыс. жилищных кредитов на сумму 1,6 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает показатели января — марта 2018 г. Ипотечный портфель увеличился на 4%, до 25,4 млрд рублей.
Более половины выдач, по данным Юрия Авдеева, пришлось на вторичную недвижимость (см. таблицу 2). Чаще всего клиенты ВТБ покупают жилье в Центральном, Западном и Северном жилых массивах. Особым спросом пользуются Левенцовка и Суворовский, так как в этих районах сосредоточено больше всего предложений экономкласса.
Среди банков, наиболее активно выдающих ипотеку, стоит выделить также ростовский филиал банка «Открытие», который сообщил об удвоении выдачи кредитов в первом квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 282 млн рублей. С начала года ипотечный портфель филиала вырос на 20% — до 1,2 млрд рублей. Наиболее существенный рост банком достигнут по программе рефинансирования военной ипотеки.
Об увеличении кредитования военных, которые покупают жилье, сообщили и в ростовском офисе Промсвязьбанка: в I квартале выдача ипотеки увеличилась втрое, при этом доля рефинансирования военной ипотеки в объеме новых кредитов составила более 70%.
В целом рефинансирование как фактор роста рынка ослабевает, так как ставки вновь качнулись вверх.
— Массовая волна рефинансирования ипотеки захлестнула рынок в 2016-2017 гг., выдачи по этим программам в определенные месяцы доходили до 50% в общем объеме сделок. Ко второй половине 2018 года пик спроса на рефинансирование ипотеки был пройден. Сейчас на него приходится около 15% выдач, — комментирует директор сети отделений Райффайзенбанка по Ростовской области Наталья Рогачева. — Тем не менее потенциал программ рефинансирования не исчерпан. По нашим оценкам, еще около 20% всех ипотечных заемщиков обслуживают жилищные кредиты по ставке 12-13%, и у большинства ипотека не единственный кредит. Например, у клиента ставка по ипотеке 13%, потребкредит — по ставке 16%, а у супруги — задолженность по кредитной карте по ставке 20%. Сейчас несколько банков, в том числе наш, предлагают объединить несколько займов в один.
Рынок продолжит расти, считает управляющий филиала «Открытия» Игорь Нестеров, планируя до конца года в 1,5 раза увеличить объемы выдачи жилищных кредитов.
Банки надеются на снижение ставки регулятора и адаптацию застройщиков к новым условиям кредитования. О выдаче первого кредита на покупку квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета сообщил на минувшей неделе Сбербанк.
И тем не менее очевиден тот факт, что рост рынка ипотеки замедляется по причине сокращения доходов населения. Для того чтобы поддерживать положительную динамику, и банкам, и застройщикам придется следовать за платежеспособным спросом, снижая цены и ставки.
