В торговый центр любой ценой
Торговые центры регионального значения остаются привлекательными для арендаторов, несмотря на то что ставки аренды в них в 1,5–3 раза превышают цены в топовых местах в стрит-ритейле.
В 2013 году ставки аренды торговых центрах (ТЦ) регионального значения увеличены на 5–10%, в некоторых — на 20%. Росту цен способствовало стремление владельцев магазинов переехать в ТЦ. По мнению участников рынка, Ростову не хватает нескольких новых ТЦ. По этой причине арендаторы ростовских региональных центров работают в менее выгодных условиях по сравнению с арендаторами из других городов. Сегодня в Ростовской области есть 5 торговых центров регионального значения, которые посещают не только жители Ростова, но и области: «Горизонт», «МЕГА», «МЕГАМАГ», «Золотой Вавилон», «Рио», причем последний открылся в мае 2012 года. Однако эксперты отмечают, что существенных перемен на рынке в связи с его вводом не произошло. Ставки аренды в крупных ТЦ остаются высокими и независимо от экономической ситуации индексируются каждый год. В самих ТЦ ставки не раскрываются, поскольку там считают это коммерческой тайной. По данным заместителя гендиректора ООО «Лендлорд-Эксперт» Арама Сафаряна, для якорных арендаторов средний уровень ставок в 2012 году составил 300–800 руб. за кв. м в мес. Остальные компании, арендующие в торговых центрах площади от 50 до 300 кв. м платили в 2012 году 3–6 тыс. руб. за кв. м в мес. Арендаторы небольших площадей в холлах ТЦ снимали их за 8–15 тыс. руб. за кв. м в мес. По его словам, в среднем ставки в торговых центрах в 2013 году выросли на 5–10%, как правило, это повышение предусмотрено договором и происходит один раз в год. Как утверждает один из арендаторов крупных ТЦ, пожелавший остаться неназванным, ежегодный прирост ставок аренды в торговых центрах составляет 7%. В то же время в некоторых ростовских ТЦ ставки в этом году еще подросли.
Например, смена якорного арендатора в ТЦ «МЕГАМАГ» (вместо «Карусели» открылся «Ашан»), по наблюдениям N, существенно повлияла на увеличение посещаемости и заполняемость торгового центра. По данным источника N, это позволило мегацентру существенно увеличить ставки аренды.
— Смена арендаторов позволила нам открыть магазины Elis и Zolla, — говорит управляющая ТРК «МЕГАМАГ» Ольга Зарубина. — В обсуждении еще несколько площадок.
Арам Сафарян сообщил, что один из арендаторов, представленный в 4 ростовских ТЦ (площадь около 30–50 кв. м), пожелавший остаться неназванным, платил в 2012 году от 2 до 6 тыс. рублей за кв. м в мес. Самая высокая ставка была в ТРК «Золотой Вавилон», на втором месте — «Горизонт» (с учетом размещения магазина в непроходном месте), на третьем — «МЕГА» и, наконец, самая низкая цена аренды — в «МЕГАМАГЕ».
По словам предпринимателя, наиболее высокий трафик в «Горизонте» и в «МЕГЕ», работа в них наиболее эффективная, а магазин в «Золотом Вавилоне» — убыточный. Тем не менее предприниматель работает по франшизе, и представленность в нескольких ТЦ является обязательным требованием его франчайзера.
Другой арендатор сообщил, что самая высокая ставка аренды для его магазинов в «Горизонте», на втором месте — «Золотой Вавилон». По оценкам многих участников рынка, арендная ставка существенно зависит не только от объективных параметров, но и от личных связей и знакомств с руководством ТЦ.
В стрит-ритейле ставки аренды намного ниже и в лучшем случае равны нижней планке цен в ТЦ. Так, по данным руководителя департамента коммерческой недвижимости «Дон-МТ» Натальи Сташкив, ставки аренды в топовых местах в центре города сегодня составляют от 3 до 3,5 тыс. руб. за кв. м. На перекрестках ценник может достигать 5 тыс. руб. за кв. м (пересечение Ворошиловского и Красноармейской). Таким образом, максимальные значения цен в торговых центрах и в стрит-ритейле различаются в 3 раза. При этом, по данным Натальи Сташкив, за последний год ставки аренды выросли только для помещений маленькой площади (до 50 кв. м). Риэлторы утверждают, что в целом в 2012 году цены на торговые помещения в центре не изменились. Специалист компании «Хабнер и Ко: коммерческая недвижимость» Жанна Шахмаева добавляет, что в 2012 году индексация для качественных помещений в центре города составила 5–10%.
Тем не менее владельцы многих магазинов, к примеру одежды, сейчас уходят с центральных улиц и стремятся попасть в ТЦ, утверждают риэлторы. По этой причине в крупных ТЦ практически нет свободных мест, а их владельцы могут продолжать повышать цены, хотя арендаторы считают, что индексация происходит не совсем обоснованно.
— В 2012 году, по нашим ощущениям, трафик не вырос, — комментирует арендатор, пожелавший остаться неназванным. — Тем не менее ставки аренды индексируются каждый год.
Он считает, что на ростовском рынке ТЦ пока недостает конкуренции.
— В других городах арендаторы крупных региональных центров имеют более выгодные условия работы, чем в Ростове, — считает он. — Это касается работы управляющей компании в целом, в том числе отношения к арендатору, формирования ставок аренды. Ростов имеет хорошую покупательную способность, и ему не хватает еще как минимум 2–3 новых ТЦ. Это позволило бы снизить ставки аренды, создало бы конкуренцию на этом рынке. Сейчас ее нет: арендодатели диктуют те условия, которые выгодны им. Так, в одном из ростовских ТЦ нам приходилось каждый год подписывать новый контракт, и мы никак не могли заключить долгосрочный договор, для нас это была мина замедленного действия. В то же время мы не хотим пока заходить в сеть «МЕГА», поскольку по их условиям необходимо сразу же открыться в 2–3 «МЕГАХ», причем далеко не самых лучших в стране. Размышляя о будущем рынка ТЦ в Ростове, можно обратить внимание на Воронеж, где конкуренция уже дошла до того, что в одном из ТЦ нам компенсировали затраты на ремонт.
Перелом тенденции, возможно, произойдет через несколько лет — по информации N, сейчас в Ростове сразу несколько бизнесменов собираются строить торговые площади.
