Ресторанам мало места в Ростове

Оценщики исследовали цены предложения и ценообразующие факторы для 140 помещений площадью более 100 кв. м в центре Ростова (от Дона до ул. Нансена, от ул. Сиверса до Нахичевани). Опрашивались собственники, управляющие объектов, риэлторы. — В Ростове наблюдается нехватка адекватных помещений под все виды общепита, — сделал вывод гендиректор «ЛЭИ» Роман Бабенко. — Степень вечерней посещаемости ресторанов приближается к европейской, доходы рестораторов сдерживаются несбалансированностью предложений по времени суток.

В Вене, например, можно пообедать дешевле, чем в Ростове. Кафе с дневным меню там забиты под завязку, и довольно плотно — с вечерним. Арендные ставки похожи на ростовские, если их очистить от дополнительных затрат (собственники помещений обычно имеют договорные обязательства по коммунальным и дополнительным услугам).

Недвижимость под рестораны в Европе обычно сдают на длительный период, у нас — на 11 месяцев.

— За это время ростовский ресторатор, находясь на птичьих правах, должен вернуть затраты, — поясняет г-н Бабенко. — Гости стремятся посетить новинку зачастую только для того, чтобы «отметиться» в сетях. На дозаказ осмеливаются немногие, даже при традиционно малых порциях. Бурный рост выручки заведения в первые месяцы воспринимается ресторатором как должное, но потом в городе появляется другая новинка со звучным именем. По данной причине через 2–3 года многие ростовские заведения меняют формат или собственника. А ресторан «Семь дверей» в Барселоне выдерживает конкуренцию сотню лет.

Цены предложения на помещения под общепит в центре Ростова разнятся: от 200 до 6200 рублей за кв. м в месяц. Причем аналитики выявили две особенности. Первая — есть объекты с завышенными стартовыми ценами для отсечения праздных звонков. При уверенном контакте можно получить скидку до 30% от такого предложения. Вторая — отсутствие в предложении данных о полезной площади.

Самые дорогие (по ставке за 1 кв. м) помещения, как правило, площадью 100–150 кв. м. В то же время отдельные помещения большой площади (200–800 кв. м) предлагаются по завышенной ставке аренды. Их позиционирование достаточно длительное. Снижение арендной ставки до 600–900 руб. за кв. м в мес. может увеличить коэффициент их загрузки, считают эксперты.

По мнению оценщиков, успешность ресторана зависит от локации и формата. Однако эта зависимость нелинейная, существуют стоп-факторы, снижающие рыночную цену, но владельцы помещений не всегда обращают на это внимание. Например, на цену влияет пешеходная проходимость. Однако она положительно сказывается только на стрит-фуде, а на заведениях классом выше — нет. Целевая аудитория ресторана — это гуляющие, а не просто прохожие. Очень важна и видимость объекта с проезжей части. Однако запоминаются водителям в основном объекты, расположенные справа, перед светофором, а арендодатели держат одинаково высокие цены на все объекты, расположенные вдоль дороги. Кроме того, важно количество проезжающих мимо машин, которое зависит от ширины магистрали. Самая широкая из центральных дорог Ростова — проспект Буденновский, его ширина 29 метров. За ним следуют пр. Ворошиловский (26 м) и ул. Б. Садовая (лишь 18 м).

Еще один фактор — возможность парковки. Для ресторана она должна быть в пределах зрительной доступности от входа в заведение или же она должна быть охраняемой.

— Садовая потеряла былой интерес для престижных заведений после введения полосы общественного транспорта и принятия мер в отношении нарушителей, — считает Роман Бабенко. — Выделенная полоса уже есть и на Ворошиловском, и там иногда забирает машины эвакуатор. По этой причине арендаторы все менее охотно идут туда.

Последний фактор, относящийся к локации, — привычность местоположения подобных объектов. Если на улице расположено рядом несколько заведений, то именно в этом месте человек нажимает на тормоз авто. Например, холдинг «Росинтер» предлагает своим франчайзи организовать такую точку остановки при помощи брендов «IL Патио» и «Планета Суши».

Что касается формата, то, по мнению экспертов, он становится все более важным. Причем, в Ростове есть всего несколько специалистов, которые могут создать заведения, учитывая специфику города. По этой причине рестораны варягов в Ростове часто затухают. Как правило, успех стабильного ресторана может обеспечивать повар, на которого «идут», удачное блюдо (раньше на солянку в кафе «Дружба» приводили гостей города), а иногда — ловкость рук повара, за которой интересно наблюдать посетителям.

Зачастую арендодатели не учитывают, казалось бы, несущественные стоп-факторы, которые значительно влияют на вероятность повторного посещения. Например, помещение должно иметь достаточный воздухообмен. По этой причине современные помещения с высотой этажа 3,3 м не могут стоить как дореволюционные с высотой этажа 5–6 м. Нужно учесть расходы на установку системы аспирации (а не только кондиционирования), что не везде возможно сделать. Кроме того, не все дизайнеры сумеют незаметно вписать эту систему в интерьер.

Важный стоп-фактор для арендатора — соответствие объекта противопожарным нормам, выполнение которых нередко сокращает количество посадочных мест.

Перед запуском заведения необходимы арендные каникулы. Стороны выиграют, если арендодатель еще и учтет затраты на ремонт, улучшающий потребительские качества помещения, в счет будущей арендной платы.

— Арендодателям необходимо перестроить сознание, чтобы в Ростове появились объекты, стабильно приносящие доход одновременно собственнику помещения и ресторатору, — уверен Роман Бабенко. — Высокие ставки необязательно соответствуют высокой прибыли.