Без паники!
В порядке полемики к материалу «Торговля уходит из спальных районов» («Город N», № 23 от 23.06.2015).
Касательно утверждений наших коллег о нарастающем падении спроса и снижении арендных ставок в стрит-ретейле, сопровождающихся якобы беспрецедентным увеличением вакантных площадей, позволю себе внести некоторые уточнения
и коррективы по этому вопросу.
По нашим данным, во II квартале 2015 г. произошло заметное оживление спроса и, как следствие, увеличение количества состоявшихся договоров аренды в стрит-ретейле, связанное в первую очередь с реально существующим понижением стартовых и действующих арендных ставок на коэффициенты от 10% до 40%, в прямой зависимости от площади и локации магазинов.
Действительно, количество вакантных площадей увеличилось с начала года с 10–15% до 20–25% и, скорее всего, продолжит увеличиваться. Не стоит непрофессионалам ориентироваться на рекламные баннеры «Аренда», количество которых, возможно, удвоилось для глаз стороннего наблюдателя, не являющегося участником рынка. В лучшие времена на той же Б. Садовой всегда потенциально сдавалось до 10–12 магазинов одновременно, просто большая часть этих предложений не рекламировалась открыто.
Профессионалу очевидно, что изменился вектор спроса: сейчас заказы на банковские помещения составляют не более 5–6% от общего количества заказов, и они скорректировались от 200 кв. м в среднем до 80–100 кв. м, если мы говорим о формате т. н. фронт-офиса. При этом мы можем сообщить, что на сегодня не менее 3–4 банков готовы рассмотреть аренду объектов от 300 до 600 кв. м для размещения фронт- и бэк-офиса в одном объекте недвижимости, который должен обладать премиумными характеристиками по локации, фасадности, компоновке площадей. Бюджеты предполагаемых сделок составят от 1200 до 1500 рублей за 1 кв. м в месяц. Если в таком объекте будут присутствовать подвальные помещения или торговые площади в андеграунде или на втором этаже (антресоли), то бюджет в этом случае составит от 850 до 1000 рублей за 1 кв. м общей площади в месяц, в зависимости от количества такой площади.
Все дело в том, что сейчас из-за понижения арендных ставок, которые, как обычно, являются индикатором изменившихся условий рынка коммерческой недвижимости, и наличия качественных вакантных площадей есть отличная возможность реализовать т. н. отложенный спрос, который, по разным компетентным оценкам, всегда составлял до 20% от общего количества заказов. Сегодня определяют спрос федеральные и местные продуктовые торговые операторы и предприятия общественного питания: до 40% всех текущих сделок компании в период I–II квартала 2015 г. По всей видимости, это общая тенденция.
Следует учитывать, что сейчас наступил период весьма выгодных условий для релокации (фактически апгрейда) для тех торговых операторов (в том числе и для тех, кого интересуют небольшие и традиционно дефицитные площади от 80 до 100 кв. м с витриной на хорошем пешеходно-транспортном потоке: магазины «у дома» и в формате drogery, аптечные сети) и банковских учреждений, которые стратегически развиваются в формате стрит-ретейла.
Цитата из материала в «Городе N»:
«С рынка ушло большинство крупных федеральных и региональных компаний».
Разрешите поинтересоваться, о каких конкретно компаниях идет речь? Вероятно, спикер пытается сказать об отдельных фактах ухода из России в 2014 г. ряда крупных сетей фэшн-ретейла или сворачивания некоторыми из франчайзи своей деятельности, но только это относится к Москве и Санкт-Петербургу, эти торговые сети размещались там только в формате торговых центров, а в регионы вообще никогда не выходили. Так каким образом эти приходы или уходы могли оказать влияние на рынок аренды коммерческой недвижимости в сегменте стрит-ретейла в Ростове-на-Дону?
Наши службы фиксируют за период апрель — июнь текущего года возрастающее количество заказов от торговых операторов, которые ранее не развивались вообще и работали в своих двух-трех «старых» торговых точках.
Мы не наблюдаем заметной вакантности торговых площадей в наиболее интересном для Ростова-на-Дону формате «углы/проспекты» (т. н. сorner shop).
Арендодатели готовы идти на разумное и фактически запланированное снижение арендных ставок и увеличение срока т. н. арендных каникул, если видят платежеспособность арендатора и его готовность к долгосрочному сотрудничеству. У таких собственников качественные торговые площади долго простаивать без арендаторов не будут, следует только учитывать, что срок рыночной экспозиции заметно увеличился.
Профессиональным участникам рынка (риелторам и управляющим компаниям) следует понимать, что изменился качественный состав клиентуры, и этот факт надо принять как самоочевидный и работать на результат в изменившихся условиях рынка, в своих интересах и интересах заказчика.
Отметим, что ряд крупных федеральных и местных сетей в сфере фэшн-ретейла, DIY, продовольственных товаров продолжает развитие в Ростове-на-Дону, что можно подтвердить фактами состоявшихся сделок аренды в период апрель — май 2015 г.
Безусловно, перед публикацией этого материала мы обсудили его основные выводы с рядом наших клиентов — собственниками и арендаторами, некоторые вещи они сочли спорными, но в целом с основными идеями этого текста они согласны. В порядке обмена мнениями нам также было полезно узнать настроения частных инвесторов в сфере коммерческой (торговой) недвижимости, являющихся нашими клиентами. Кратко это можно выразить следующим тезисом: «Сейчас критерий надежного и ликвидного сбережения превалирует над желанием получить максимальную доходность».
Михаил Хабнер, «Хабнер & Ко. Коммерческая недвижимость»
