Спальные районы Ростова нуждаются в малых офисах

Заполняемость ряда офисных зданий в спальных районах в этом году увеличилась, утверждают собственники. Владельцы самых популярных бизнес-центров строят новые здания и незначительно повышают ставки аренды. По мнению одного из риэлторов, перспективно строить офисные здания на стыке районов города.

По словам ряда собственников офисных зданий, расположенных в спальных районах, их заполняемость в этом году увеличилась.


— На сегодняшний день заполняемость бизнес-центра «Форум» на Сельмаше составляет 100%, — сообщил N гендиректор БЦ Андрей Цвылев. — Арендная ставка в 2012 году была увеличена и сейчас составляет 600 руб. за 1 кв. м в мес. С начала 2012 года ситуация окончательно стабилизировалась: приходят новые арендаторы, расширяются старые. До конца года планируем сдать в эксплуатацию девяти­этажное офисное здание площадью 6 тыс. кв. м в районе «СИТО». Ставка арендной платы в нем будет составлять 450–500 руб. за кв. м.

— Заполняемость БЦ «Содру­жество» на Сельмаше за прошедший год выросла примерно на 30% — до 90%, — рассказал N специалист АН «Аркада» (собственник части площадей БЦ) Владимир Козырев. — Ставки аренды офисов в БЦ «Содружество» были одними из самых низких в городе. В марте этого года они были повышены на 15–20%. Сейчас наши арендаторы платят от 450 руб. за кв. м в мес. с учетом эксплуатационных платежей. При этом нарезка офисов составляет 19 и 38 кв. м, а предложение таких площадей ограничено.

Корреспонденту N, позвонившему в качестве клиента в компанию, управляющую 7-этажным офисным зданием на территории бывшего заводоуправления в ЗЖМ, ответили, что сейчас там нет свободных помещений.

— Мы строим на территории заводоуправления новое двухэтажное торгово-офисное здание, в котором будут предлагаться офисы от 40 кв. м, — сообщил собеседник N. — С учетом того, что здание новое, с ремонтом, ставка составит 550 руб. за кв. м в мес.

— Заполняемость офисных помещений в спальных районах в этом году увеличилась примерно на 20%, свободных площадей стало меньше, — утверждает специалист по коммерческой недвижимости компании «Дон-МТ-недвижимость» Наталья Сташкив. — Многие компании сейчас активно развиваются. Ставки аренды на этом рынке в целом не изменились.

Активность в поиске помещений в спальных районах, по словам риэлторов, наблюдается в основном со стороны новых компаний, а также компаний, которые мигрируют в рамках одного района.

По словам специалиста по коммерческой недвижимости КУН «Титул» Владимира Литвинова, в спальных районах даже стала ощущаться нехватка предложений аренды.

— 70–80% от всего объема предложений сосредоточено в центре, — говорит он. — В спальных районах ощущается нехватка как маленьких, так и больших офисов. Наш клиент искал помещение площадью 300–400 кв. м в ЗЖМ, но нашел только 2–3 варианта. Другому нашему клиенту требовался офис площадью 15 квад­ратных метров. Он его нашел, но снять не успел — опередили.

По мнению г-на Литвинова, ставки аренды офисных помещений в некоторых ликвидных объектах в таких спальных районах, как ЗЖМ и СЖМ, отличаются от ставок в цент­ре города на 10% или сравнялись с ними.

— В ЗЖМ и СЖМ качественные офисы с ремонтом предлагаются по цене 600–700 руб. за кв. м в мес., что сопоставимо со ставками в цент­ре города, — отмечает он. — Более дешевые предложения можно встретить на Чкаловском, Сельмаше, в Александровке, где помещения предлагаются в среднем по 400–500 руб. за кв. м в мес. По 300 руб. за кв. м в мес. можно снять офис в промзоне, на территории складских, производственных баз.

Специалист по коммерческой недвижимости КУН «Капитал» Константин Поцелуев, наоборот, считает, что в спальных районах сейчас достаточно свободных офисных помещений, в частности в СЖМ, Александровке, на Сельмаше и Чкаловском. По его словам, по количеству заявок, поступающих в агентство от арендаторов, лидирует центр города, на втором месте Сельмаш и СЖМ.

— Недостаток предложения ощущается только в сегменте небольших офисов площадью до 50 кв. м, — поясняет он. — При этом из-за нежелания вкладывать средства в ремонт собственники больших офисных помещений стремятся найти одного арендатора вместо того, чтобы разбить эту площадь и сдать по частям. В некоторых небольших новых торгово-офисных помещениях на пр. Стачки офисные этажи пока остаются несданными из-за того, что собственники сдают их в состоянии стройварианта, предлагая при этом высокие арендные ставки.

Риэлторы утверждают, что цены аренды за прошедший год не изменились. Проведя собственный мониторинг, N выяснил, что с начала 2011 года ставки выросли на 50 руб. за кв. м в мес. в некоторых офисных зданиях в спальных районах.

Средняя арендная ставка на качественные офисные помещения с ремонтом в спальных районах составляет 500–550 руб. за кв. м в мес. (см. табл.). Интересно, что, просмотрев текущие объявления с предложениями аренды, корреспондент N не встретил ни одного предложения в СЖМ. По количеству объявлений с существенным отрывом лидирует ЗЖМ.

Все риэлторы сошлись во мнении, что в спальных районах было бы целесообразно возведение новых офисных зданий. — Необходимо строить новые офисные центры в тех спальных районах, где ощущается нехватка свободных площадей, в особенности в ЗЖМ и СЖМ, такого формата, как «Белый слон», «Ростовский», — утверждает Владимир Литвинов. — Но все девелоперы в основном стремятся строить в центре. Их можно понять, поскольку в случае кризиса часть площадей в районах может оказаться невостребованной.

— Интерес арендаторов вызывает уже не только центр города, где постоянные пробки и нехватка парковочных мест, — говорит Андрей Цвылев (БЦ «Форум»). — Цена в центре при этом выше, чем у нас, но качество мы предлагаем не хуже. По мнению Натальи Сташкив, в спальных районах нужны новые небольшие офисные здания. А Константин Поцелуев считает, что строить офисные здания нужно на стыке районов, например между СЖМ и пр. Нагибина, Нахичеванью и цент­ром города.