Рынок офисной недвижимости идет на рекорд
Если застройщики сдержат свои обещания, в этом и в начале следующего года на рынке появится более 150 тыс. квадратных метров новых офисов, что в несколько раз больше, чем в предыдущие годы.
Цены продажи помещений в строящихся офисных зданиях за год выросли почти на 10% и сейчас составляют в среднем 83,5 тыс. руб. за кв. м. По мнению эксперта, шансы на заполнение у многочисленных новых объектов есть. Строящиеся и сданные в эксплуатацию офисные здания в центре ростова
Если верить заявлениям застройщиков, в этом году и в начале следующего будет введено около десятка новых бизнес-центров (БЦ) совокупной площадью около 160 тыс. кв. м. Большая часть зданий относится к классу А (см. инфографику). Предложение уже существенно расширилось за счет ввода БЦ «Пять морей», «Ритм» (42 тыс. кв. м), административного здания на ул. Ульяновской. Кроме того, строится несколько небольших офисных зданий в центре и на окраинах Ростова, которые не приведены в таблице.
По мнению гендиректора DDC Consulting Елены Полюшенко, с учетом только БЦ «Пять морей» объемы введенной в 2012 году офисной недвижимости значительно превысят объемы прошлого года. Тем не менее, по ее словам, сейчас ощущается нехватка качественных объектов, поэтому у новых зданий есть шансы на заполнение (см. мнение эксперта).
В БЦ «Ритм» на ул. Красноармейской, по наблюдениям директора АН «Лендлорд. Коммерческая недвижимость» Евгения Паршина (ведет продажи на объекте параллельно с застройщиком), пока был продан один этаж площадью 200 кв. м (еще несколько были сданы в аренду).
В компании «Сбербанк-Капитал», которой принадлежит БЦ «Пять морей», за исключением трех этажей, находящихся в собственности застройщика и соинвестора, объем реализованных площадей не раскрывают. Перед вводом в эксплуатацию, по данным Росреестра на 01.06.2012, там было зарегистрировано 10 договоров долевого участия.
— В приоритете продажа офисов в крупной нарезке площадью от 500 кв. м, не исключается возможность продажи и в мелкой нарезке, — сообщил собеседник N в компании. — Цена продажи обговаривается с каждым покупателем индивидуально и зависит от этажа и размера приобретаемой площади. Стоимость квадратного метра может составить 92– 130 тыс. руб. Возможна и аренда помещения при условии, что арендуемая площадь близка к 1000 кв. м.
В то же время Евгений Паршин сообщил, что в части, принадлежащей холдингу «Строительные компании Мазанова», реализована четверть офисной зоны.
Средняя цена 1 кв. м в строящихся офисных центрах сегодня составляет 83,5 тыс. руб. (см. инфографику). За год, если судить по бизнес-центрам класса А, она выросла на 8–11%.
Ближайшие претенденты на ввод — БЦ «Риверсайд-Дон» и «Колизей», сроки их сдачи в эксплуатацию переносились несколько раз (первоначальная сдача обоих бизнес-центров была запланирована на 2009 год). Гендиректор концерна «Единство» Валентина Полевиченко заявила, что планируется ввести БЦ в эксплуатацию до конца 2012 года. При этом причины переноса сроков ввода в компании не уточнили.
По словам г-жи Полевиченко, объект находится в завершающей стадии: выполнена архитектурная подсветка здания, сейчас ведутся работы по отделке и благоустройству. На сегодняшний день реализовано почти 65% площадей, в том числе помещения для кафе и ресторана. Год назад в бизнес-центре было продано 35% площадей, писал N. Данные Росреестра также говорят о довольно активных продажах в этом здании. На 01.09.2012 там насчитывалось 137 дольщиков.
— Стоимость офисов в БЦ «Риверсайд-Дон» варьируется в зависимости от площади, этажа и вида из окна, — говорит Валентина Полевиченко. — В среднем стоимость квадратного метра составляет 81,5 тыс. руб.
В прошлом году стоимость офисов в этом БЦ составляла 75 тыс. руб. за кв. м.
Уже построен, но не сдан в эксплуатацию БЦ «Колизей». По данным Региональной службы госстройнадзора Ростовской области, в этом здании проводилась итоговая проверка, выдано извещение об устранении выявленных нарушений, но повторного извещения об окончании строительства застройщик в госстройнадзор не направлял. Директор компании «Строймаксимум» Автандил Руруа (компания выступает партнером застройщика ЗАО «Дежа вю» по проекту) не смог пояснить причины переноса сроков сдачи бизнес-центра. Он утверждает, что на сегодняшний день на все площади в БЦ «Колизей» заключены предварительные договоры о продаже, которые будут подписаны после сдачи здания в эксплуатацию. В то же время в начале 2012 года N приводил данные г-на Руруа о том, что в БЦ продано 50% площадей. По данным Росреестра на 01.09.2012, у этого здания насчитывалось 17 участников долевого строительства, причем последние новые дольщики были зарегистрированы в сентябре 2011 года.
Еще в одном значимом объекте офисной недвижимости в Ростове — строящемся здании под условным названием «Лига наций» — продажи не ведутся, поскольку компания выдерживает концепцию БЦ класса А: наличие одного собственника, управляющего всем зданием. Как сообщил N гендиректор концерна «Покровский» Александр Кочергин, строительство будет завершено в ближайшие 2–3 месяца, сейчас готовятся предварительные договоры аренды.
На начало 2013 года запланировано окончание строительства БЦ Don Capital, сообщили N в компании «Пересвет-регион».
— Сейчас выведено 15 этажей из 19, — рассказали N в отделе продаж компании. — Пока решается вопрос, как будут реализовываться офисные площади — путем продажи или аренды. Несмотря на то что еще не проводилась реклама БЦ, звонки от клиентов поступают, мы помещаем звонивших в список потенциальных арендаторов или покупателей. В основном интересуются покупкой небольших площадей или же арендой крупных.
В «Сбербанк-Капитале» спрос на покупку крупных площадей оценивают как умеренный, мелких — как высокий.
— Основная масса инвесторов, желающих вложить средства в офисную недвижимость, стремится приобретать помещения, у которых есть арендатор, — говорит Евгений Паршин. — Годовая доходность от офисной недвижимости (до 12% годовых) сегодня превосходит прибыль от размещения денежных средств в банке (7–8%).
В то же время в этом году объем инвестиций в коммерческую недвижимость России сократился на 15%, писал недавно N.
