Офисы обходятся дороже всем сторонам сделки
Изменившаяся во второй половине 2014 года экономическая ситуация начала влиять на рынок коммерческой недвижимости, в первую очередь на офисную недвижимость. Офис напрямую не генерирует доход для арендатора, к тому же в Ростове большое предложение офисов, а ставки аренды высокие. Это привело к тому, что офисы начали простаивать. Принятые законодательные изменения еще больше повлияют на этот сегмент рынка.
Арендаторы начали понимать, что аренда офиса обходится им дорого. Недавно я прочел фразу, которая меня зацепила: «Лет десять назад, когда в российских офисах дресс-код считался хорошим тоном...» Так что? Получается, что сейчас дресс-код уходит на второй план, как и прежняя система солидного офиса с приличным ремонтом, современной техникой и красивой секретаршей?
Предприниматель теперь не стремится вкладывать серьезные деньги в антураж и создание видимости благополучия. Ему нужно, как в старом анекдоте, чтобы только «стол стоял и тетка сидела». Арендаторы начинают экономить не только на оборудовании офиса, но и стремятся поместиться на меньшей площади, активнее торгуются с владельцами недвижимости.
Однако у арендодателя тоже растут издержки (коммуналка, налоги), поэтому снижать ставки аренды хотят не все собственники. Некоторые говорят, что им легче закрыть помещение. Впрочем, стратегия, при которой владельцы недвижимости могли позволить себе подолгу существовать без арендаторов, удерживая высокую ставку аренды, также, возможно, уйдет в прошлое.
Вскоре Ростовская область согласно федеральному законодательству введет налог на имущество, рассчитываемый от его кадастровой стоимости, т. е. налог увеличится. Владельцы бизнеса прогнозируют свою деятельность минимум на год, поэтому понимают, что их прибыль неизбежно будет падать. Кто-то начнет рассматривать вариант продажи коммерческой недвижимости. На рынке существуют предложения по продаже готовых имущественных комплексов, бизнес-центров с арендаторами, но назвать это тенденцией, во всяком случае пока, нельзя.
С 1 января 2016 года значительно расширятся требования к уплате налога на доходы физических лиц: минимальный срок владения недвижимостью, в том числе коммерческой, который позволяет при ее продаже не платить подоходный налог, будет увеличен с 3 до 5 лет, хоть и с некоторыми оговорками.
Для тех, кто владел коммерческой недвижимостью меньше 5 лет, необлагаемый минимум останется на уровне 250 тыс. рублей. Если же продавец недвижимости, как это часто случается, захочет сэкономить на налогах, над ним будет висеть дамоклов меч в виде кадастровой стоимости имущества. При продаже недвижимости с 2016 года налогооблагаемой базой будет являться сумма сделки, но в размере не менее чем 70% от кадастровой стоимости отчуждаемого объекта.
В таких условиях продавец может поднять цену, пытаясь компенсировать затраты на налог. Но покупателю оплачивать дополнительно весь налог тоже неинтересно, поэтому им придется приходить к общему знаменателю — один заплатит несколько больше, а другой получит несколько меньше. С другой стороны, мы уже проходили кризисы 1998-го, 2008-го и не рассыпались. Наш народ научится жить в любых условиях.
Станислав Нови, заместитель директора ООО «РИЭЛТИ»
