На ставки аренды ростовских офисов влияют новые факторы

Риелторы зафиксировали заметный отток арендаторов из помещений, расположенных на улицах, оборудованных платными парковками. Фото Михаила Мальцева. По данным участников рынка, средняя рыночная цена аренды квадратного метра офиса в Ростове — около 500 руб. — Снижение цены пропорционально динамике спроса, — говорит Владимир Литвинов, эксперт по аренде коммерческой недвижимости АН «Титул». — До кризиса бизнес-центры были заполнены на 85–90%, сейчас — на 65–75%. Примерно на столько же (на 15–20%) изменились ставки аренды. Большинство сделок заключается при цене 400–600 руб./кв. м. 90% потенциальных арендаторов, которые обращаются в нашу компанию, заявляют, что не будут рассматривать предложения дороже 500 руб./кв. м. Год назад соответствующая планка была 600–700 руб./кв. м. В высоком ценовом сегменте эта тенденция выражена не так явно. В крупных, комфортных, презентабельных бизнес-центрах класса В+ аренда квадратного метра сейчас стоит 800–1000 руб. (за 12 месяцев цена снизилась на 5–7%).

Аналогичные цифры называют и другие участники рынка, в том числе арендаторы. Однако, как утверждает Татьяна Соловьева, руководитель офиса «Центральный-1» АН «Дон-МТ», эти цены держатся довольно давно:

— Как и год назад, квадратный метр в центре стоит 500–600 руб. в месяц, в других районах — 400–450 руб.

Это подтверждает и собственный мониторинг N. Год назад в аналогичном обзоре N писал, что цена предложения колеблется в диапазоне 450–800 руб./кв. м. В среднем аренда квадратного метра офиса в центре стоила 600 руб. Сейчас средняя цена предложения — около 570 руб. (см. таблицу). Если же рассматривать только объекты, расположенные в центре, то средняя цена, как и год назад, — 600 руб. Но теперь цены предложения и сделки фактически сравнялись.

По мнению экспертов, важнейшее изменение, происшедшее на ростовском рынке офисной недвижимости за последние 12 месяцев, — упрощение ценообразования. Цена все меньше зависит, например, от площади объекта. Раньше кв. м стоил заметно дешевле, если арендовались просторные офисы. Сейчас эта разница отсутствует или почти не ощутима (см. таблицу). Изменилось и представление о крупном объекте.

— До кризиса был активный интерес к офисам площадью 500–600 кв. м, — говорит Владимир Литвинов. — Сейчас 150 кв. м — это очень большая площадь.

Значительный торг становится редкой практикой. В прошлом году цена предложения, как правило, существенно отличалась от цены сделки, но ситуация изменилась.

— Собственники остро заинтересованы в клиентах, поэтому стараются выставлять цены, которые наверняка заинтересуют арендаторов, — утверждает Владимир Литвинов. — Почти 100% арендодателей, с которыми мы работаем, готовы самостоятельно платить комиссию агентам, чтобы не отпугнуть потенциальных клиентов, желающих сэкономить на комиссии. Раньше комиссию платили исключительно арендаторы.

По общему мнению экспертов, особенно заинтересованы в клиентах собственники нескольких помещений, т. к. содержание простаивающих площадей крайне убыточно.

Перемены на рынке заметили и арендаторы.

— На мой взгляд, арендодатели, так сказать, «пришли в себя» и стали оказывать более качественные услуги за приемлемые деньги, — заявляет Артем Кожухов, директор компании «Пульс Цен ЮФО» http://pulscen.ru/.

Предприятие работает в Ростове 10 лет. Есть опыт аренды разных объектов. Приходилось переезжать, т. к. не устраивало состояние помещения и офисного здания в целом, отсутствие парковочных мест. Кроме того, компании требовалась определенная планировка офиса: несколько больших помещений на одном этаже.

Пример, приведенный г-ном Кожуховым, как уверяют эксперты, отражает актуальное состояние рынка. Обращаясь к риелторам, потенциальные арендаторы предъявляют четкие требования не только к цене, как раньше, но и к локации, площади, планировке. Варианты, хоть в чем-то не соответствующие, не рассматриваются. Поэтому не всегда можно быстро подобрать помещение даже при избыточном предложении. Если речь идет об объекте с жестко заданными параметрами, то выбор сужается и на этом дефиците пытаются сыграть владельцы недвижимости, завышающие цены. С такой проб­лемой столкнулся один из собеседников N, попросивший об анонимности. Он намерен арендовать значительные офисные площади (до 700 кв. м) на пр. Стачки. Обязательные условия — фасадное расположение и отдельный вход. Очевидно, что большая часть помещений должна располагаться на первом этаже. Объекты, спланированные как торговые (большинство коммерческих помещений на первых этажах именно такие), не подходят, т. к. арендованные площади предполагается переоборудовать под медицинский центр. При перепланировке торгового помещения часть кабинетов остается без окон, что недопустимо. В свое время на пр. Стачки было построено немало 2–3-этажных деловых центров. Однако, как правило, первые этажи в них заняты. Собственники помещений, звонившие по данному объявлению, предлагали очень высокие цены: 1000 руб./кв. м на первом этаже, каждый следующий этаж на 200 руб. дешевле. Потенциальный арендатор рассчитывает на 500 руб./кв. м.

По прогнозам экспертов, ситуация на рынке в 2017 году во многом будет зависеть от распространения практики платных парковок. Осенью 2016 года риелторы зафиксировали заметный отток арендаторов из помещений, расположенных на улицах, оборудованных платными парковками.

— Клиенты просили подобрать офис в ЖДР, Нахичевани, удаленной от центра части Текучева, — говорит Татьяна Соловьева. — 8-часовой рабочий день «обойдется» в 280 руб. Даже если в месяце 20 рабочих дней (как правило, больше), то заплатить нужно 6 тыс. руб. Это существенная сумма и для рядовых работников, и для руководителей.

В результате цены аренды офисов в центре и в районах Ростова отличаются несущественно (см. таблицу). Сейчас будущее платных парковок не вполне ясно. Если они станут обязательными, это, по мнению экспертов, перенаправит спрос на прилегающие к центру районы Ростова и действующие цены будут корректироваться.