г. Ростов-на-Дону
15 апреля 2021 13:09:00

«Было сложно оживить стройки»

Вячеслав Агуца, заместитель директора по направлению работы с дольщиками ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация», ведущего продажи квартир в строящихся домах концерна «Вант», привлек для строительства 10 проблемных объектов концерна более 120 млн рублей от дольщиков. Весной этого года ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» (РРИК), подконтрольное администрации Ростовской области, стало агентом по продажам квартир в 10 высотках концерна «Вант», еще по двум объектам завершаются переговоры.
«Было сложно оживить стройки» Агуца Вячеслав.jpg

РРИК гарантирует дольщикам, что все их деньги будут использованы исключительно на строительство. Сейчас компания вышла на уровень планового притока инвестиций от дольщиков — до 50 миллионов рублей в месяц. По словам Вячеслава Агуцы, застройщики работают с рентабельностью более 100 процентов. За счет их прибыли планируется построить квартиры, которые были выкуплены, но остались только в проекте.
N: — На некоторых объектах «Ванта» в Ростове, Батайске и Таганроге оживилось строительство. Как это произошло?
В.А.: — Весной этого года мы взяли в работу 10 объектов «Ванта», в отношении еще 2 завершаются переговоры. Совокупная жилая площадь этих зданий, когда они будут введены в эксплуатацию, — более 62 тыс. кв. м (всего в Ростове и городах-спутниках в ноябре в процессе строительства находилось 892 тыс. кв. м жилья в высотных домах. — N, см. № 956). В этом году планируем ввести в эксплуатацию три дома, в следующем — четыре, остальные — в 2013-м, т. к. многие из них находятся на стадии устройства котлована. Процесс строительства начался с июня. С тех пор он идет только по нарастающей. В июне выполнено строительно-монтажных работ на 1,76 млн рублей, в июле — на 12 млн рублей, в августе — на 21 млн, в сентябре — на 40 млн, в октябре — на 45 млн, т. е. мы практически вышли на максимальный уровень финансирования (до 50 млн рублей в месяц), намеченный в апреле-мае. Было сложно оживить стройки. Во-первых, летом не хватало людей — кадровый вакуум. Во-вторых, инженерный состав поначалу не очень верил, что в «Ванте» будут ежемесячно платить зарплату.
N: — А разве зарплату выплачивает «Вант», а не ваша компания?
В.А.: — Мы только финансируем строительство объектов. Застройщики остались те же (ООО «Мария», ООО «Донквартстрой» и ООО «Центр»), а генподрядчики — новые юрлица: ЗАО «Строитель» и ООО «Стройуниверсал», которые также связаны с концерном «Вант». Я говорю «Вант», а подразумеваю нескольких юридических лиц, которые объединяли себя под этим названием. Инженеры и специалисты в новых компаниях остались те же, что работали в «Ванте» и прежде. Сначала собирали их, потом приводили в порядок документацию различных уровней, получали согласование. Сейчас на всех объектах ведутся работы: от проектирования до завершения строительно-монтажных работ. Документация некоторых объектов велась с большими нарушениями. Неудивительно, что в некоторых случаях на руководителей застройщиков были заведены уголовные дела: земельного участка не было, а деньги с дольщиков собирали. Но это уже ситуация не с обманутыми дольщиками, а с людьми, доверившимися мошенникам, поэтому такими случаями мы не занимались. У нас в работе объекты, где есть дольщики, земельные участки, проекты. Первая очередь некоторых домов строилась, а проекты второй не были доработаны. С большим трудом проходили госэкспертизу проекты домов на Красноармейской, Мадояна. Они расположены в привлекательных местах, но были сложности из-за проектирования больших домов на маленьких земельных участках. Сейчас проблемы с размещением парковочных мест, детских площадок решены. Например, где-то пришлось на первом этаже вместо офисов делать детскую игровую зону.
N: — Как вам достались эти стройки? На каких условиях?
В.А.: — Правительство области на протяжении нескольких лет решало проблему обманутых дольщиков. В апреле нам поручили создать в рамках компании подразделение для работы с дольщиками и застройщиками и проработать механизм реанимации замороженных строек. Учредители крупнейшего проблемного застройщика — «Ванта» — обратились в правительство области за помощью в связи с тем, что у них утрачен потенциал доверия покупателей. Они были согласны реализовать оставшиеся непроданные площади в этих объектах с тем, чтобы вырученные деньги пускать на строительство. Мы провели анализ и решили, что наша структура как подконтрольная правительству может оказать содействие, гарантируя дольщикам завершение строек своим добрым именем. В правовом поле найдено решение: РРИК заключает агентские договоры с застройщиками, на основе которых мы реализуем оставшиеся площади, направляем и еженедельно контролируем финансовые потоки. Контроль осуществляет и правительство. Мы в любой момент готовы отчитаться перед дольщиками о целевом использовании средств. Компании «Ванта» представили бизнес-план и протоколы о строящемся непроданном жилье. Документы свидетельствовали о том, что денег на завершение строек, возможно, не хватит. Мы решили, что в этом случае предложим городской администрации оказать нам помощь за счет выделения земельных участков для возведения и реализации жилья. В этом случае застройщиком будет выступать наша компания, а подрядчиком — структуры «Ванта». Часть прибыли от этих строек может стать источником финансирования завершения старых строек.
N: — Какую сумму собственных денежных средств вы готовы инвестировать в стройки?
В.А.: — Мы финансируем стройки только за счет средств дольщиков.
N: — Первые дольщики поверили вам очень быстро. Кто они и как их удалось привлечь?
В.А.: — В этом и состоял процесс нашей эксклюзивной деятельности. Мы адресно обращались в различные компании, причем не только из Ростовской области. Первые дольщики — это мощные финансово-промышленные группы из других регионов, а их учредители имеют ростовские корни. Инвесторы приобретают квартиры как для своих сотрудников, так и для последующей перепродажи. В июне цены были ниже, чем сейчас, к тому же инвесторы увидели механизм нашей работы. Сейчас квартирами уже интересуются некрупные коммерсанты Ростова. В целях экономии средств до настоящего времени мы не брали агентский процент со сделок — нам было важно решить социальную задачу. В ближайшем будущем, когда цены сравняются с рыночными (согласно бизнес-плану с ростом доверия покупателей мы должны продавать дороже), мы будем брать комиссию. Она будет ниже 4%.
N: — В договорах долевого участия прописана формулировка ответственности, которую несет ваша компания перед дольщиками в случае невыполнения застройщиком своих обязательств?
В.А.: — Мы заключаем типовые договоры долевого участия, которые отвечают требованиям Федерального закона № 214-ФЗ и контролируются Росреестром. ОАО «РРИК» выступает агентом застройщика и несет ответственность перед ним. Кроме того, с застройщиками у нас заключены соглашения, в которых они обязуются завершить строительство многоквартирных домов. Несмотря на то что на законодательном уровне не выработан механизм помощи обманутым дольщикам, действующая схема договоров дает максимум гарантий участникам строительства. Мы открыты и доступны, работаем под контролем правительства Ростовской области. Я считаю самым важным моментом гарантий предоставляемую дольщику возможность проверить целевое использование денежных средств. Если бы раньше покупатели жилья могли это делать, то сегодня не было бы обманутых дольщиков ни у «Ванта», ни у других компаний. Сейчас риски участников долевого строительства объектов концерна «Вант» даже меньше, чем у дольщиков других компаний. Кроме того, у «Ванта» есть финансовый актив в виде незавершенных строительных объектов в Сочи. На них ведутся работы, а поддержка обеспечивается на федеральном уровне. С учетом того, что рентабельность строительства там выше — от 150%, у нас есть дополнительный ресурс, но в действующие расчеты мы его не закладывали.
N: — Первые продажи были ниже себестоимости?
В.А.: — Нет. По проекту себестоимость составляет около 20 тыс. рублей за кв. м. О ценообразовании застройщик сам договаривался с инвесторами. Вскоре мы начнем работать с физическими лицами. Нам есть что показать: на некоторых объектах построено 5 этажей. Сейчас нас не пугает проблема банкротства застройщиков, потому что все стороны процесса заинтересованы в завершении строительства. Даже там, где была начата процедура банкротства, ситуация не развивается в сторону конкурсного производства.
N: — С каким дисконтом вы предлагали квартиры инвесторам?
В.А.: — Я могу назвать цены на данный момент, сформированные для дольщиков-физлиц. В зависимости от стадии строительства и местоположения объекта мы предлагаем квартиры по цене от 38 до 50 тыс. рублей за кв. м. Самые низкие цены — на квартиры в домах на ул. Штахановского (Темерник), находящихся на стадии строительства начальных этажей. Таких предложений немного, потому что через 2–3 месяца цена вырастает. Объект на Красноармейской мы только начинаем строить и предлагаем там квартиры по цене от 40 тыс. рублей за кв. м.
N: — Сколько старых дольщиков этих объектов?
В.А.: — Около 2,5 тысячи. Их интересы полностью соблюдены.
N: — На проблемных объектах, как правило, выкупленных квартир больше, чем построенных. Как планируете компенсировать этот дисбаланс?
В.А.: — Строительство всех домов высокорентабельно, поэтому недостающие средства будут покрываться прибылью застройщика. Если объект сдается в эксплуатацию, а в целом его строительство получилось рентабельным, то прибыль будет направляться на возведение следующих объектов. Сейчас правительство области и мы видим, что работа с «Вантом» оказалась продуктивной. Возможно, в дальнейшем мы подключимся и к работе с другими застройщиками, которые добровольно пойдут на такое сотрудничество. С некоторыми переговоры уже ведутся. В дальнейшем, я считаю, мы будем принимать активное участие в стимулировании долевого строительства, потому что в нас заинтересованы не только застройщики проблемных объектов, но и, например, небольшие строительные компании, которые испытывают финансовые затруднения и которым сложно привлечь дольщиков, не имея раскрученного бренда.
N: — В прошлом году ваша компания участвовала в подобном проекте реанимации строек, задуманном администрацией Ростова. Пилотный объект, расположенный на пересечении пр. им. М. Нагибина и ул. Нариманова, так и не был достроен. Почему?
В.А.: — До практического решения не дошло, потому что в том случае застройщик не принял предложения мэрии. Видимо, его не удовлетворили финансовые условия. Соответственно, договор с нашей компанией не был подписан.

Просмотров: 531

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Интервью
Алексей Кнышов, гендиректор группы компаний «ДОН», входящей в десятку крупнейших дорожно-строительных компаний России, ведет переговоры со швейцарской фирмой AMMANN о приобретении асфальтобетонного завода и планирует не только строить дороги, но и заниматься их содержанием. В 2011 году входящая в группу «ДОН» компания «Донаэродорстрой» собирается завершить исполнение трех крупных трехлетних контрактов на реконструкцию трех участков федеральной трассы М-4 «Дон» (599–633-й км, 801–826-й км, 826–854-й км). Выполняя эти работы, «Донаэродорстрой» выручил 7,23 млрд руб. в 2010 году и стал самым крупным областным подрядчиком. Компания собирается участвовать в дальнейшем в федеральных торгах, а также разморозить свой девелоперский проект по строительству гостиничного комплекса в Сочи.