Сегодня 12 декабря 2019 года

Погода в Ростове +2°

16.04.2015 13:14

Поспорить с комиссией

Татьяна Дудник
«Город N» №13 (1122), 14 АПРЕЛЯ 2015

Убедить комиссию при Росреестре, что кадастровая стоимость земли завышена, пока что удается немногим.

Убедить комиссию при Росреестре, что кадастровая стоимость земли завышена, пока что удается немногим

Новая кадастровая стоимость (КС) земли в Ростовской области в среднем выросла на 4%, но больше всего пострадали промышленные и торговые предприятия. Многие из них согласно новым требованиям пытаются оспорить ее в комиссии, но это удается немногим. Одна из причин — низкое качество отчетов об оценке.

Новая кадастровая оценка вступила в силу с 1 января 2015 года. В некоторых местах она снизилась, однако во многих районах продолжает превышать рыночные цены. Например, эксперты говорят, что КС земли выросла под торговыми и промышленными объектами на землях поселений.

По данным Юрия Михайлова, начальника отдела государственной кадастровой оценки Минимущества области, новая КС земли в Ростовской области в среднем выросла на 4%, а больше всего земля подорожала в садоводческих товариществах (см. таблицу).

Юристы ЮФ «JBI Эксперт» считают, что актуальность вопроса оспаривания кадастровой стоимости земельного участка сейчас не только сохраняется, но и постепенно растет, поскольку из-за увеличения кадастровой стои­мости растет и земельный налог, подлежащий уплате.

Удорожание новой кадастровой стоимости земли по сравнению со старой, Ростовская область

Впрочем, у представителей власти иное мнение.

— Со 100 рублей налоговой базы в бюджет юрлицами платится максимум 1,51 рубля, физлицами — 3 копейки, — высказался по поводу политизации земельного налога Юрий Михайлов на круглом столе «Процессуально-правовые и организационные вопросы взаимодействия суда, участников процесса и экспертных организаций при назначении и проведении судебных экспертиз». — В среднем земельный налог в себестоимости продукции нормально работающего предприятия составляет 5%. Иногда достигает 10–20%, например у «Ростсельмаша», поскольку у него большие площадки для хранения продукции. Зачем бороться за 5%?

Более того, по словам экспертов, бороться за снижение земельного налога стало сложнее.

— Существенно изменилась схема оспаривания, — пояснил Александр Кориневский, гендиректор ООО «Бета консалтинг». — Первоначально заявления рассматриваются комиссией, в случае отказа нужно обращаться в суды общей юрисдикции. Арбитражные суды с августа 2014 года данные дела не рассматривают.

Большинство заявлений комиссией при Росреестре отклоняется.

— С начала 2015 года в комиссию поступило и рассмотрено 46 отчетов об определении стоимости. Из них 8 удовлетворено, 38 отклонено, — сообщил Юрий Михайлов, участ­вующий в комиссии. — Рекомендую оценщикам не доказывать, что отчет — единственное доказательство стоимости, а доказывать аргументы, приведенные в отчете.

Оценщики согласны, что при принятии решения комиссия руководствуется качеством отчета об оценке, но и понимает, что снижение налоговых пополнений в бюджет не входит в интересы органов власти.

— Причины отклонения заявлений: недостаточный уровень квалификации оценщиков, уязвимость для замечаний оценки на ретроспективную дату при недостаточном количестве рыночной информации, — указывает оценщик Татьяна Бачалдина. — Также муниципалитет имеет стойкую позицию «не снижать». У меня в работе земельный участок, новая КС которого — 75 млн руб. По всем расчетам максимальная рыночная стоимость подобных объектов составляет 30 млн. Обнаружив такую разницу, пришлось изучить отчет об оценке кадастровой стоимости по Ростовской области. Входные данные (объекты-аналоги) одни, а на выходе огромная разница. Это связано с массой неверных данных, которые и повлияли на кадастровую стоимость. Например, много ошибочных данных об объектах-аналогах с указанием площади на ноль меньше, а стоимостью, соответственно, на ноль больше. По-видимому, при расчетах у специалистов были проблемы перевода гектаров в метры. Также исполнитель утвержденной кадастровой оценки ГУПТИ РО находится в ведомственном подчинении заказчика — Минимущества Рос­товской области (по данным www.guptiro.ru). Это уже на первом этапе являлось нарушением ст. 16 закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Участники рынка отмечают, что требования к отчетам оценщиков резко ужесточились. По этой причине многие специалисты дорабатывают отчеты и не спешат отдавать их в комиссию и суд, наблюдая за тенденциями.

— Желающих оспаривать кадастровую стоимость земли много, но из-за увеличенных требований к отчетам об оценке растут стоимость и срок выполнения услуг, — поясняет Татьяна Бачалдина. — Мелкие объекты невыгодно оспаривать.

Татьяна Шевченко, директор ООО «Элит-Оценка», рекомендует предпринимателям сначала провести анализ вероятности оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

— Он включает в себя оценку рыночной стоимости земли и сравненительный анализ того, насколько рыночная стоимость отличается от кадастровой, — рассказывает г-жа Шевченко. — Затем проводится анализ целесообразности будущего оспаривания кадастровой стоимости: рассчитываются все затраты, после чего становится понятно, целесообразно заниматься оспариванием или нет.

По словам Андрея Никонова, гендиректора ООО «НЭОО “ЭКСПЕРТ”», в процессе оспаривания кадастровая стоимость снижается в среднем на 30–50%.


Теги: кадастровая стоимость земли

ВКонтакт Facebook Google Plus Одноклассники Twitter Livejournal Liveinternet Mail.Ru

13648 просмотров
Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Яндекс.Метрика

Copyright © 2000-2018 Газета «Город N» | Данный сайт является интернет-версией деловой газеты «Город N» | Использование материалов допускается только со ссылкой на «Деловой Ростов» или «Город N» | Учредитель, издатель и редакция ООО «Газета» | Адрес редакции: 344000, Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 261/81, оф. 803-804 | Телефон (факс) редакции: +7 (863) 2 910 610 | e-mail: n@gorodn.ru | Редактор сайта — Алексей Тимошенко | Дизайн сайта — Владимир Подколзин