Сегодня 26 августа 2019 года

Погода в Ростове +23°

25.04.2012 13:54

Земельных споров станет больше

Ольга Курушина
«Город N» №15 (974), 24 АПРЕЛЯ 2012

Вышедшее в конце прошлого года постановление Президиума Высшего арбитражного суда позволяет оспаривать в суде расхождение рыночной и кадастровой стоимости (КС) земли.

В 2011 году Арбитражный суд Ростовской области рассматривал намного больше дел, связанных с земельными отношениями, чем в 2010 году. Основная причина споров — завышенная стоимость арендной платы за ростовскую землю, исчисляемая невыгодным для арендатора способом. Примечательно, что в целом по России такой проблемы не было. Сейчас благодаря новому постановлению Президиума Высшего арбитражного суда (ВАС) стало возможным оспаривать в суде расхождение рыночной и кадастровой стоимости земли. Эксперты считают, что это приведет к новому витку роста числа земельных споров.

*Данные Арбитражного суда Ростовской области и компании VEGAS LEX.
*Данные Арбитражного суда Ростовской области и компании VEGAS LEX.

В 2011 году в Ростовской области в 3,5 раза увеличилось количество дел, связанных с земельными отношениями, сообщал в феврале арбитражный суд (см. N, № 964).

— Увеличение споров связано с активизацией подачи исков Департаментом имущественно-земельных отношений (ДИЗО), случившейся после череды проверок действий департамента, связанных со сформировавшейся большой задолженностью арендаторов земельных участков по договорам аренды, — считает управляющий партнер юридической фирмы «Эберг, Степанов и партнеры» Игорь Степанов. — Прокуратура потребовала от ДИЗО ликвидировать многомиллиардную задолженность. Среди задолженников оказались в том числе и целые группы застройщиков. С 2007 по 2010 годы велась недостаточно активная работа по взысканию задолженности, это было одной из причин того, что арендаторы перестали своевременно вносить арендную плату. Управляющий партнер «МауэрГрупп» Константин Мауэр говорит о противоречиях между нормами земельного законодательства и иными законодательными актами, в частности положениями гражданского законодательства.

— Такие противоречия создают для органов государственной власти и местного самоуправления возможность произвольного выбора норм, подлежащих исполнению в той или иной ситуации, — отмечает Константин Мауэр.

Так, по словам Игоря Степанова, материалами нескольких дел подтверждено, что ростовский ДИЗО неправильно оценивал характер земель, их целевое назначение и в несколько раз завышал коэффициенты, используемые в определении суммы арендной платы (в целом по России такой проблемы не наблюдалось; см. инфографику). В результате на основании принятых решений сумма задолженности по сравнению с предъявляемой в суд ДИЗО была снижена в несколько раз (см. врез).

— Арендаторы пытались вести переговоры с ДИЗО, чтобы убедить в неправильности формулы расчетов, но безуспешно, — рассказывает Игорь Степанов. — Департамент не мог без судебного решения соглашаться с существенным снижением задолженности по арендной плате. Порой на устанавливаемую стоимость аренды влияли трудности истолкования постановлений мэра, которыми утверждались размеры ставок и порядок их расчета. Не было судебной практики, которая могла бы помочь в решении спорных вопросов.

По словам экспертов, одной из главных причин, влиявших на завышение арендной платы, являлось то, что согласно закону органы власти могли исчислять ее исходя в том числе из кадастровой стоимости земли.

— В последнее время самый распространенный случай судебного спора — расхождение рыночной и кадастровой стоимости участка, которые на практике не совпадают, — говорит руководитель практики «Строительство. Земля. Недвижимость» юридической фирмы «JBI Эксперт» Вячеслав Оробинский.

Кадастровая стоимость, меняющаяся раз в 5 лет, в последний раз исчислялась на пике роста цен перед кризисом. Среди прочего были определены темпы роста, а также повышающий коэффициент на 5 лет. В кризис рыночная стоимость уменьшалась, а кадастровая, наоборот, росла. Например, сейчас в арбит­ражном суде рассматривается дело предпринимателя, который пытается снизить КС арендованного им земельного участка с 34,3 млн руб. до 9,6 млн руб.

— Поначалу, когда собственники и арендаторы пытались обжаловать расхождение стоимости в суде, практика была отказная, — говорит Вячеслав Оробинский. — Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2011 № 12651/11 позволило оспаривать в суде расхождение цен.

Данное постановление, по словам юристов, повлекло за собой резкое увеличение числа дел, связанных с земельными отношениями.

Теперь предприятию, считающему, что КС существенно выше рыночной, необходимо привлечь независимого оценщика, который сможет установить рыночную стоимость земельного участка на тот период, когда осуществлялась оценка кадастровой стоимости земли. В случае серьезных расхождений между установленной тогда кадастровой стоимостью и результатами оценки необходимо подать иск в суд. Суд назначит экспертизу, в ходе которой будет проверено то, насколько правильно была проведена оценка. Если расхождение подтвердится, суд примет решение, чтобы в Государственный земельный кадастр была внесена другая стоимость.

В случае положительного решения суда можно также подать заявление о перерасчете арендной платы начиная с того года, когда была осуществлена оценка кадастровой стоимости земли.

Более того, предприниматели, проигравшие дело в суде до 15 декабря прошлого года, теперь могут подать заявление о пересмотре того решения по вновь открывшимся обстоятельствам.

— Сейчас ведутся споры, связанные с изменением кадастровой стоимости, однако их пока не так много, как мы ожидали, — сообщила N председатель 7-го судебного состава Арбитражного суда РО Антонина Смолькова. — Может, пока не все знают о новом постановлении. В любом случае в этом году грядет новая переоценка кадастровой стои­мости земли, после этого число споров может увеличиться.

В целом же юристы и предприниматели советуют арендовать земли не у государственных, а у коммерческих структур.


Теги: Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2011 № 12651/11, расхождение рыночной и кадастровой стоимости земли, кадастровая стоимость земли, земельные споры, аренда земли, налог на землю

ВКонтакт Facebook Google Plus Одноклассники Twitter Livejournal Liveinternet Mail.Ru

17451 просмотр
Для добавления комментария необходимо авторизоваться

СПРАВКА

Из судебной практики

Одна из ростовских компаний уже добилась в суде изменения кадастровой стоимости земли, которая многократно превышала рыночную. Юрист организации, решивший не называть своего работодателя, рассказал, что они рискнули опротестовать КС после решения Президиума ВАС №913/11 от 28 июня прошлого года в отношении одного из сибирских предприятий:<br>
— По результатам независимой оценки, рыночная цена земли кемеровской компании оказалась на треть ниже КС. Президиум ВАС заявил, что в настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса действует в редакции Закона № 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной. И для этого не нужно опротестовывать действия органа, проводившего кадастровую оценку, а требуется доказать, что рыночная цена меньше кадастровой. «Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта», — так было сказано в решении президиума ВАС, на которое мы опирались, — поясняет юрист. — Мы провели независимую оценку рыночной стоимости нашего участка, она оказалась значительно меньше кадастровой, суд после экспертизы с ней согласился, и таким образом мы смогли добиться пересмотра КС.

Яндекс.Метрика

Copyright © 2000-2018 Газета «Город N» | Данный сайт является интернет-версией деловой газеты «Город N» | Использование материалов допускается только со ссылкой на «Деловой Ростов» или «Город N» | Учредитель, издатель и редакция ООО «Газета» | Адрес редакции: 344000, Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 261/81, оф. 803-804 | Телефон (факс) редакции: +7 (863) 2 910 610 | e-mail: n@gorodn.ru | Редактор сайта — Алексей Тимошенко | Дизайн сайта — Владимир Подколзин