Сегодня 20 сентября 2017 года

Погода в Ростове +23°

09.03.2017 16:51

Дорогостоящее жилье концентрируется на набережной

Татьяна Дудник, Галина Тэн
«Город N» №08 (1216), 7 марта 2017

В Ростове строятся несколько десятков жилых домов, которые эксперты определяют как бизнес-класс. Главными критериями отнесения к высокому ценовому сегменту являются просторные площади квартир и локация. В настоящее время большинство объектов бизнес- и премиум-класса возводятся на набережной Дона. Плотность застройки и острая нехватка машино-мест значительно снижают уровень комфортности жилья.

Фото Михаила Мальцева.
Фото Михаила Мальцева.

По данным руководителя отдела маркетинга и аналитики «Дон-МТ Недвижимость» Галины Пивоваровой, в январе 2017 года в Ростове возводилось 1579,5 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах, что на 10% больше, чем годом ранее.

— Основная часть нового жилья (73%) относится к экономклассу, — говорит эксперт. — За год цены на строящиеся квартиры снизились. Квартиры экономкласса стали дешевле на 2,5%, комфорт-класса — на 6,1%. Бизнес-сегмент просел на 4% (до 76,717 тыс. руб. за кв. м). Наибольшее падение (22%) наблюдалось в премиум-сегменте (средняя цена кв. м составила 97,861 тыс. руб.).

Аналогичные цены называет генеральный директор компании «Лендлорд-Эксперт» Игорь Смолев:

— На конец февраля 2017 года средняя стоимость квартир в новостройках премиум-класса составляет чуть больше 100 тыс. руб./кв. м, в бизнес-классе квадратный метр стоит около 68 тыс. руб.

По мнению участников рынка, оценивать динамику рассматриваемого сегмента достаточно сложно. В первую очередь потому, что высококлассных объектов в Ростове не так много. По утверждению Игоря Смолева, в донской столице к новостройкам бизнес-класса можно отнести около 30 домов. Премиальный сегмент еще уже. К этой категории эксперт относит только два объекта: ЖК «Гранд-Панорама» на Береговой и ЖК «Цветочный» на Садовой, появившиеся на рынке в 2016 году. Получается, что при незначительных абсолютных объемах прироста относительные (в процентах) могут быть очень велики. В данном случае, например, в 2016 году на рынке появилось всего 100 квартир премиум-класса. При этом сам сегмент вырос на 100%, т. к. в 2015 году таких объектов не было.

Анализ сегмента затрудняется также тем, что отсутствует единый подход к определению параметров квартир бизнес- и премиум-класса (см. «Мнение оценщика»). В большинстве случаев новостройка определяется как бизнес-класс, если она находится в центре или рядом с рекреационными зонами города. Это главный и общий для ростовского рынка признак бизнес-сегмента. Раньше такие объекты возводились в основном на Пушкинской. Сейчас здесь почти не осталось свободных участков, подходящих для много­этажной застройки. В Ростове дорогостоящие (более 60 тыс. руб./кв. м) жилые объекты активно возводятся в районах, прилегающих к набережной Дона. Этим, кстати, объясняются главные недостатки таких домов. Анализ N показал, что средний размер участка — 0,33 га. На участке более 1 га возводится лишь один жилой комплекс, и он самый масштабный (почти 1000 квартир, см. таблицу). В этом случае невозможно выполнить важнейшие условия с точки зрения комфорта: обеспечить жильцов просторной придомовой территорией и достаточным количеством парковочных мест. В рассмот­ренных N объектах среднее соотношение числа машино-мест к числу квартир — 0,56 (см. таблицу). Из 11 объектов только в одном машино-мест больше, чем квартир.

Проблему признают и сами застройщики.

— В Ростове нет объектов, которые можно было бы классифицировать как «премиум», — заявляет гендиректор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов. — В доме премиум-класса должно быть малое количество квартир. При этом каждая такая квартира должна иметь большую площадь и обеспечиваться двумя парковочными местами.

Второй показатель: более обширная, чем в среднем по городу, площадь квартир. Например, в домах бизнес-класса не должно быть весьма востребованных в Ростове студий и малогабаритных «однушек» и «двушек». Однако общеизвестно, что этот принцип далеко не всегда соблюдается. Застройщики согласны и с этим.

— Некоторые дома в центре позиционируются как премиум-класс, но не могут быть отнесены даже к бизнес-классу, — говорит Андрей Смехунов. — Не бывает, например, бизнес-класса со студиями 30 кв. м, с 10 и более квартирами на этаже, недостатком парковок, с двумя лифтами на 150 и более квартир. Наш объект на ул. М. Горького к бизнес-классу относится по расположению и площадям квартир. Он рассчитан на тех, кто хочет жить в центре, в большой комфортной квартире. Помимо полной отделки мы также уделили большое внимание звукоизоляции квартир, высокой обеспеченности парковочными местами на подземной автостоянке и лифтами (на 121 квартиру предусмотрено 96 машино-мест и 3 лифта).

Собеседники N разошлись во мнении, можно ли относить объекты в состоянии стройварианта к высококлассной жилой недвижимости. Андрей Смехунов уверен, что в данной ценовой категории наличие ремонта — обязательное условие:

— Жильцы не должны сталкиваться с неудобствами стройварианта: грязь в подъезде, шум в доме, ломающиеся лифты.

Однако, по словам Галины Пивоваровой, квартиры «под ключ» интересны покупателям жилья эконом- и комфорт-класса. Владельцы помещений бизнес- и премиум-сегмента предпочитают индивидуальный ремонт.

Как отмечают эксперты, спрос на элитное жилье ограничивается главным образом его высокой стоимостью. Сравнительно небольшая квартира стоит около 6 млн руб., но за эти деньги можно купить приличный дом с хорошей локацией.

С другой стороны, можно говорить о дефиците премиальных объектов жилой недвижимости. Корреспонденту N, позвонившему в отдел продаж ЖК «Цветочный» в качестве потенциального клиента, сообщили, что квартиры в данном комплексе не продаются.

Что касается бизнес-класса, то даже в домах высокой степени готовности в настоящее время реализовано менее половины квартир.

Как утверждает Андрей Смехунов, в их доме продано 40% квартир (дом сдан, квартиры будут переданы жильцам в июне 2017 года). Столько же (40% квартир), по данным начальника отдела продаж ООО «ДонИнвестСтрой» Ирины Поповой, реализовано в ЖК бизнес-класса «Дом на Береговой» (срок сдачи — III кв. 2017 года). При этом некоторые крупные застройщики намерены продолжать работу в высоком ценовом сегменте.

— Мы постоянно ведем поиск новых интересных земельных участков, — заявляет маркетолог «СК 10ГПЗ» Ирина Гоготова. — В 2017 году в высоком ценовом сегменте планируем запустить строительство по крайней мере двух объектов площадью около 40 тыс. кв. м.



ВКонтакт Facebook Google Plus Одноклассники Twitter Livejournal Liveinternet Mail.Ru

1199 просмотров
Для добавления комментария необходимо авторизоваться   
Яндекс.Метрика

Copyright © 2000-2017 Газета «Город N» | Данный сайт является интернет-версией деловой газеты «Город N» | Использование материалов допускается только со ссылкой на «Деловой Ростов» или «Город N» | Учредитель, издатель и редакция ООО «Газета» | Адрес редакции: 344000, Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 259, оф. 803-804 | Телефон (факс) редакции: +7 (863) 2 910 610 | e-mail: n@gorodn.ru | Редактор сайта — Алексей Тимошенко | Дизайн сайта — Владимир Подколзин