Сегодня 17 декабря 2017 года

Погода в Ростове +5°

04.12.2017 17:07

Неубедительная замена


«Город N» №47 (1255), 5 декабря 2017

Городской градостроительный совет на прошлой неделе обсуждал возможность внесения изменений в Правила землепользования и застройки Ростова для части территории общественного центра Северного жилого района. Речь шла об участке бульвара Комарова между пр. Космонавтов и ул. Добровольского.

Инициаторы идеи — ООО УК «НордВест», как было заявлено на совете, предлагают на принадлежащих им земельных участках площадью 1,24 га возвести «современный общест­венно-деловой комплекс с отдельной функцией жилья». Для реализации проекта необходимо изменить нормативное назначение использования территориальной зоны, в которой рас­положены участки, преобразовав ее из общественно-деловой территории в зону многофункциональной общественно-жилой застройки. На деле это может привести к банальному появлению нескольких новых высоток в центре переуплотненного жилого массива.

Градостроительный совет, выслушав многочисленных сторонников проекта, большинством голосов одоб­рил предложения инвестора, я не отношусь к числу тех коллег, которые поддержали это решение. При этом надо иметь в виду, что позиция Совета не ведет к автоматическому изменению целевого использования участка, в связи с этим, полагаю, стоит изложить аргументы против до того, как это будет узаконено. Тем более что, судя по многочисленным откликам в соцсетях, прошедшее обсуждение волнует не только профессиональных архитекторов, но и горожан. Среди их мнений я не нашел ни одного позитивного отклика в поддержку внесения изменений в ПЗЗ.

— Предполагаемая частичная застройка территории апартаментами не изменит ее функционального назначения как общественно-деловой зоны, а, напротив, вдохнет в нее жизнь. В результате мы получим в данном районе линейный центр наподобие того, что создан вдоль улицы Большой Садовой, где органично сочетаются жилые и общественные пространства, современные дизайнерские решения, — пояснил выступающий на совете представитель потенциального застройщика.

На территории вдоль бульвара Комарова уже сейчас расположены многочисленные административные здания и торговые центры, именно поэтому она и выделена как зона для объектов общественного назначения. И если перевести с бюрократического языка на обычный, то строительство еще одного «общественноделового комплекса» не требует изменения назначения этой территории. Но перевод ее в разряд зон для жилой застройки на деле может означать только одно: здесь появится еще один жилой комплекс. Совету был представлен только эскиз с тщательно прорисованными островками благоустроенных прилегающих территорий. На подобном рисунке, несколько месяцев назад показанном депутатам городской Думы, были изображены три высотных дома. Тогда депутаты не согласились с сокращением мест для отдыха ростовчан, неизбежным ростом нагрузки на близлежащие школы и детские сады и отсутствием комплексного подхода к застройке.

Удивляет, вообще, тот факт, что приобретается земельный участок с определенным назначением, что априори говорит о согласии владельца исполнить требования нормативноправового градостроительного документа, прошедшего публичные обсуждения горожанами и затем утвержденного Гордумой, а далее ставится вопрос об изменении назначения территории на другое, выгодное приобретателю.

При этом вообще нет убедительного обоснования насущной необходимости для города срочно заменить в зоне общественного центра СЖР назначение участка для размещения новой жилой застройки.

Если мы говорим о жилой зоне, то все здания должны проектироваться по специальным нормативам, должны быть предусмотрены хозяйственные и детские площадки, гостевые парковки, озеленение и т. п. А если еще добавить в стилобат торговлю или офисные центры, это только усугубит проблему, нужно учесть возможность подвоза товаров и т. д. Будущие жильцы многоквартирных домов могут вообще огородить прилегающую территорию, обуст­роив на ней свои парковки и спортплощадки. Но предлагаемое для застройки место, по сути, общественный центр большого по численности европейского города с населением около 300 тысяч человек, каким уже можно считать Северный жилой массив. А его заполняют новым жильем, боюсь, только потому, что это до сих пор свободный кусок земли. Даже если инвестор сдержит все обещания и переложит вокруг своего комплекса плитку и перестроит фонтан, это будет другой характер и образ жизни, не имеющий отношения к общест­венно-деловой зоне, уже сложившейся де-факто.

При этом в районе все еще наблюдается недостаток объектов общественнокультурного назначения, прежде всего для досуга молодежи.

Аргументы властей и инвесторов я отлично понимаю — одни хотят реализовать масштабный проект, другие — получить рост инвестиций и объемов построенного жилья, в том числе за счет инвестора благоустроить участок бульвара. Но утвержденное ранее назначение участка, его общественная и градостроительная ценность гораздо важнее. К тому же это практически последний резерв для размещения объектов общест­венно-культурного назначения, необходимых для улучшения качества жизни в районе, а интересы жителей в этом отношении почему-то не учитываются.

По самым приблизительным расчетам, в зависимости от этажности будущих домов на рассматриваемом участке может поселиться 1,2–1,5 тысячи человек. Значит, появится 70–90 детей дошкольного и 120–130 детей школьного возраста. Окрестные школы и детские сады переполнены, поскольку нормативно рассчитаны на детей своих микрорайонов, к тому же уже уплотненных новыми домами. Значит, дополнительно потребуется размещение объектов социальной сферы уже на участке общественноделовой зоны, так как нормативы не предусматривают пересечения магистральных дорог для детей на пути в школу.

Город не испытывает дефицита участков для строительства жилья в концепции крупных градостроительных комплексов. Продолжают строиться Левенцовка, Суворовский и Платовский. В ближайшем будущем появится новое гигантское строительное пятно — территория нынешнего аэропорта. Но почему-то продолжается захват всех свободных участков в парках, на газонах, в общественных зонах. При этом на Северном хронически не хватает спортивных, досуговых (не торговых) сооружений, молодежь вынуждена ехать в центр, чтобы интересно провести свободное время. Строительство спортивнозрелищного кластера с бассейном на том же бульваре Комарова приостановлено. В районе давно все переуплотнено, а мы соглашаемся на появление новой зоны жилой застройки на территории, где могут быть реализованы общественные функции городского пространства.

Александр Бояринов, профессор, экс-замминистра территориального развития — главный архитектор Ростовской области, член Экспертного совета при Правительстве РФ


Теги: градостроительство, градостроительный план, градостроительные нормы, градостроительное законодательство, Городской градостроительный совет, НордВест, УК, городская среда, ПЗЗ, СЖМ

ВКонтакт Facebook Google Plus Одноклассники Twitter Livejournal Liveinternet Mail.Ru

664 просмотра


Для добавления комментария необходимо авторизоваться

Самое читаемое


Яндекс.Метрика

Copyright © 2000-2017 Газета «Город N» | Данный сайт является интернет-версией деловой газеты «Город N» | Использование материалов допускается только со ссылкой на «Деловой Ростов» или «Город N» | Учредитель, издатель и редакция ООО «Газета» | Адрес редакции: 344000, Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 259, оф. 803-804 | Телефон (факс) редакции: +7 (863) 2 910 610 | e-mail: n@gorodn.ru | Редактор сайта — Алексей Тимошенко | Дизайн сайта — Владимир Подколзин